Steuern und Spekulationssteuer beim Verkaufen einer Immobilie

Bei Gewinnen aus privaten Immobilienverkäufen gilt eine 10-jährige Spekulationsfrist, innerhalb der ein Gewinn als Spekulationsgewinn gewertet wird und zu versteuern ist. Allerdings sind Gewinne aus dem Verkauf selbst bewohnter Immobilien in der Regel von dieser Spekulationsfrist ausgenommen und werden nicht besteuert. Erfahren Sie hier, ob beim Verkauf Ihrer Immobilie Spekulationssteuer fällig wird oder nicht!

1. Was versteht man unter Spekulationssteuer?

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, zu denen im Einzelnen die Veräußerungsgeschäfte bei Grundstücken gehören, unterliegen nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) der Steuerpflicht. Der gängige Begriff Spekulationssteuer bezieht sich hier auf Geschäfte, bei denen der Käufer einer Immobilie auf kurzfristige Wertsteigerungen spekuliert und die Immobilie mit Gewinn wieder verkauft.

Voraussetzungen für die Besteuerung ist also, dass beim Immobilienverkauf innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens (Spekulationsfrist) ein Erlös durch Wertsteigerungen erzielt wird.

Beim Immobilienverkauf gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Beträgt der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung demzufolge nicht mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn einkommensteuerpflichtig. Eine Ausnahme von der zehnjährigen Spekulationsfrist gilt für selbstgenutzte Immobilien. Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn:

• die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, oder
• die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den zwei Jahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Hat der Eigentümer beispielsweise seine Eigentumswohnung vermietet und verkauft sie wieder nach einer Haltedauer von nur acht Jahren, ist der Gewinn in der Einkommensteuererklärung zu versteuern. Wartet er hingegen zwei Jahre länger und lässt die Spekulationsfrist verstreichen, so entfällt die Spekulationssteuer.

2. Wie lässt sich die Spekulationssteuer generell vermeiden?

Folgende Fallbeispiele zeigen auf, unter welchen Umständen und Bedingungen die Spekulationsfrist entfällt und damit ein Gewinn beim Immobilienverkauf steuerfrei wäre:

Fallbeispiel 1:

Zwischen dem Tag des Erwerbs und Verkaufs wurde die Immobilie ausschließlich und durchgehend vom Besitzer selbst genutzt. Sie wurde also auch in möglichen Zeiten eines vorübergehenden Leerstands nie an andere Personen vermietet. Dann entfällt ohne weitere Einschränkung die Spekulationsfrist. Ein erzielter Gewinn ist nicht zu versteuern.

Fallbeispiel 2:

Im Jahr des Verkaufs und zwei Jahre zuvor wurde die Immobilie in einem durchgehenden Zeitraum selbst bewohnt, während sie zuvor vermietet wurde. Die Spekulationsfrist entfällt somit und der Verkaufsgewinn bleibt steuerfrei.

Beispiel für die Berechnung des Selbstnutzung-Zeitraums:
Der Besitzer einer Eigentumswohnung erwirbt sie im Jahre 2019 und vermietet sie zunächst. Am 1. September 2021 bezieht er die Wohnung selbst und wohnt dort, bis er sie am 1. März 2023 verkauft. Effektiv sind es nur 18 Monate, die ausreichen, um die Bedingung einer Nutzung zu eigenen Wohnzwecken zu erfüllen – und einen steuerfreien Verkaufsgewinn zu erzielen.

Fallbeispiel 3:

Ein dritter Fall, der in der Praxis eher seltener auftaucht, spielt vor allem bei der steuerlichen Bewertung von ausschließlich selbst genutzten Ferienwohnungen eine Rolle. Wenn Sie die Ferienwohnung nicht vermieten, sondern nur mit Ihrer Familie während der Urlaubszeiten nutzen, ist die Sachlage nicht eindeutig. In diesem Fall muss das Finanzamt im Einzelfall entscheiden, ob der Gewinn steuerfrei oder steuerpflichtig ist. Im Zweifelsfall sind solche – nicht ganz eindeutig geregelte – Grauzonen mit einem Steuerberater zu klären, wenn sie tatsächlich als steuerliches „Schlupfloch“ zur Anwendung kommen sollen.

3. Warum kann sich ein Immobilienverkauf trotz Spekulationssteuer lohnen?

Ob sich der Verkauf einer Immobilie trotz Spekulationssteuer lohnt, hängt von Ihrer Einkommenssituation und dem persönlichen Steuersatz ab. Der Spekulationsgewinn ist im Rahmen der Einkommensteuererklärung als zusätzliches Einkommen anzugeben und erhöht damit Ihre zu versteuernden Einkünfte. Damit richtet sich die Spekulationssteuer nach der Höhe des Gesamteinkommens und Ihrem persönlichen Steuersatz.

In diesem Beispiel müsste der Verkäufer demnach 20.697 Euro an Steuern zahlen auf den Veräußerungsgewinn. Gut zu wissen ist, dass Sie den Wertgewinn aus dem Immobilienverkauf mit Verlusten aus anderen Spekulationsgeschäften verrechnen können. Machen Sie beispielsweise Verluste beim Handel von Aktien, lässt sich dieser Betrag in der Einkommensteuererklärung anrechnen, um die Steuerbelastung zu senken. Sollten Sie die Immobilie mit Verlust verkaufen, ist aber keine Verrechnung mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten möglich.

Umgekehrt lohnt es sich oft nicht, eine Immobilie mit besonderen Maßnahmen vor dem Verkauf so aufwerten zu wollen, dass ein höherer Verkaufspreis erzielt wird. Für private Immobilienbesitzer können folgende Resultate einer steuerlichen Betrachtung ins Feld geführt werden:

• Ein über den eigenen Erwartungen liegender hoher Gewinn kompensiert die daraus entstehende Steuerschuld.
• Kostspielige Maßnahmen oder bewusste Spekulationsmanöver zur Erreichung eines besseren Verkaufspreises kompensieren oft die entsprechend höhere Steuerbelastung nach einem erzielten Gewinn nicht.
• Ein bescheidenerer Gewinn führt zu einer umso niedrigeren Steuerbelastung.

4. Welche Kosten wirken sich steuersenkend bezüglich der Anschaffungskosten aus?

Ein Gewinn ist stets ein Überschuss nach Abzug aller Kosten. Da bilden auch Immobilien keine Ausnahme, wenn es um die Bestimmung der Anschaffungskosten geht. Selbst Reparatur-, Instandsetzungs- und Sanierungskosten, sofern sie innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienerwerb erfolgt sind, zählen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Zu beachten ist allerdings, dass diese Kosten, wenn sie innerhalb der ersten drei Jahre 15 % des Kaufpreises übersteigen, nicht sofort, sondern gemäß der Abschreibungsregeln (Afa) für bauliche Maßnahmen über mehrere Jahre verteilt werden müssen.

5. Die Besteuerung bei geerbten Immobilien und bei Schenkung

Erben zahlen, nach Abzug eines Freibetrags, zunächst Erbschaftssteuer. In steuerlichen Zusammenhängen kommt dabei der Verkehrswert einer Immobilie zur Anwendung, der zu beziffern ist – und zum geerbten Vermögen addiert wird. Positiv für Erben ist folgende Tatsache: Ebenfalls weitervererbt wird der Stichtag, zu dem der Erblasser die vererbte Immobilie erworben hat. Nicht der Tag, an dem das Erbe angetreten wird, sondern der Stichtag, ab dem der Erblasser die Immobilie erworben hat, gilt als Berechnungsgrundlage der „Spekulationsfrist“. Selbstverständlich kommen auch bei geerbten Immobilien die Regelungen bezüglich Selbstnutzung uneingeschränkt zur Anwendung:

• Hat der Erblasser die Immobilie ausschließlich selbst genutzt, so muss der Erbe auf den möglichen Wertgewinn beim Verkauf keine Spekulationssteuer zahlen.
• Hat der Erblasser die Immobilie vermietet und vor seinem Tod bereits wieder 2 Kalenderjahre selbst bewohnt, dann kann die Immobilie vom Erben steuerfrei veräußert werden.
• Hat der Erblasser die Immobilie vermietet, dann gilt auch hier die 10-Jahre Spekulationsfrist.

6. Vermietete Immobilie: steuerliche Berechnung bei einem Immobilienverkauf

7. Grundstücksverkauf und Steuer: Was ist zu beachten?

Der frühzeitige Verkauf eines im Privatbesitz befindlichen unbebauten Grundstücks eröffnet – logischerweise – keinerlei steuerliche Schlupflöcher in Richtung „Nutzung zu eigenem Wohnzweck“. Hier ist innerhalb der Spekulationsfrist die entsprechend höhere Einkommensteuer im Jahr des Verkaufs fällig. Oder es fällt ein komplett steuerfreier Gewinn nach Ablauf dieser Frist an.

Fazit: Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf stellt oft eine unnötig bedrohliche Rechengröße dar, die den Blick auf den attraktiven Gewinn „nach Steuern“ versperrt. Die sogenannte „Spekulationsfrist“ und der Begriff „Spekulationssteuer“ bei Immobilienverkäufen sind lediglich als Schutz vor reinen Spekulationsgeschäften mit Immobilien gemeint. Sie sind jedoch keineswegs als Verbot gedacht, einen Immobilienverkauf trotz Steuern jederzeit gewinnbringend tätigen zu dürfen.