Vermietete Wohnung verkaufen: Das sollten Sie beachten

Sie besitzen eine vermietete Eigentumswohnung und haben vor, diese zu verkaufen? Eine sinnvolle Überlegung. Denn die alte Regel, vermietete Wohnungen ließen sich nur schwer verkaufen, ist heute – in Zeiten allgemeiner Wohnungsknappheit – so nicht mehr gültig. Oder anders ausgedrückt: Mittlerweile können Sie auch für eine vermietete Wohnung einen sehr guten Verkaufspreis erzielen, sofern Sie sich mit Ihrer Immobilie an die richtige Zielgruppe wenden. Jedoch gibt es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung einige Besonderheiten zu beachten, die Sie kennen sollten. Wichtigster Punkt: Genau wie beim Verkauf eines vermieteten Hauses gilt auch bei der vermieteten Wohnung der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“.

1. Welche Gründe gibt es für den Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Blickt man auf die in Deutschland seit Jahren stark steigenden Mietspiegel, so lohnt sich die Vermietung einer Eigentumswohnung mehr denn je. Dennoch kann es für Wohnungseigentümer auch gewichtige Gründe geben, eine vermietete Wohnung verkaufen zu wollen. Ein sehr häufiger Grund ist die Beschaffung von Eigenkapital für den Bau oder Kauf einer eigenen Wohnimmobilie. Aber auch private Veränderungen wie eine Scheidung oder ein berufsbedingter Ortswechsel können den Verkauf einer vermieteten Wohnung notwendig machen.

Die gute Nachricht für Verkäufer: Anders als früher kann inzwischen auch für eine vermietete Wohnung ein guter Erlös erzielt werden, weil auch die vermieteten Wohnungen in Zeiten steigender Wohnraumknappheit für Käufer zunehmend interessant werden.

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gilt aber immer der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB. Dieses Prinzip soll die Mieter vor Nachteilen schützen, die ein Verkauf der Wohnung für sie bedeuten könnte. Besonderen Wert legt der Gesetzgeber dabei auf den Schutz vor radikalen Mieterhöhungen und vor einer kurzfristigen Kündigung des Mietverhältnisses.

2. Welche Käufer-Zielgruppen kaufen eine vermietete Wohnung? Hier Beispielkalkulation!

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung wenden Sie sich grundsätzlich an zwei Zielgruppen: an Käufer, die die Wohnung entweder zeitnah oder zu einem späteren Zeitpunkt selbst bewohnen möchten (Käufer mit Eigenbedarf), und an Käufer, die die Wohnung auch weiterhin vermieten wollen (Immobilie als Kapitalanlage).

Der Kaufpreis, den Sie für Ihre vermietete Wohnung aufrufen können, hängt nicht zuletzt davon ab, an welche dieser Zielgruppen Sie Ihre Immobilie verkaufen. Käufer, die die Wohnung selbst beziehen möchten (Eigenbedarf), haben ein ganz persönliches Interesse an der Immobilie. Für Sie als Verkäufer ist das natürlich ein Vorteil. Gefällt den potenziellen Käufern die Lage, Aufteilung und Ausstattung Ihrer Wohnung, sind diese trotz des gegenwärtigen Nachteils „Vermietet“ mitunter sogar bereit, einen Kaufpreis auf dem Niveau einer unvermieteten Wohnung zu zahlen.

Erfahrene Kapitalanleger wiederum stellen den Kaufpreis der Wohnung den monatlichen Mieteinnahmen, der steuerlichen Absetzbarkeit und weiteren Faktoren gegenüber, die die Rendite beeinflussen. Und je geringer die zu erwartende Mietrendite ausfällt, desto mehr wird diese potenzielle Käuferschicht versuchen, den Kaufpreis zu ihren Gunsten zu beeinflussen. Umgekehrt haben Sie hier als Verkäufer die Chance, die Kapitalanleger aktiv von der guten Kapitalrendite bzw. guten Mietrendite Ihrer vermieteten Wohnung zu überzeugen. Dadurch erhöhen sich Ihre Chancen auf einen guten Verkaufsabschluss immens. Wie diese „Überzeugungsarbeit bei der Kapitalanlage Immobilien“ konkret aussehen könnte, veranschaulicht folgende Beispielkalkulation:

Beispielkalkulation vermietete Wohnung

3. Was gibt es bei der Bewertung einer vermieteten Wohnung zu beachten?

Die eben genannte Kalkulation zur Eigenkapitalrendite ist aber nur die eine Säule zur Formulierung eines angemessenen Kaufpreises für eine vermietete Wohnung. Die andere Säule bildet eine unabhängige Bewertung durch einen Immobilien-Experten in Ihrer Nähe. Diese Sachverständigen berücksichtigen bei ihrer Wohnungsbewertung lokale Einflussfaktoren wie die Lage der Wohnung und die aktuelle Nachfrage-Situation.

4. Welche Steuer fällt beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist nicht generell steuerpflichtig, sondern nur in bestimmten Fällen.

Steuern fallen dann an, wenn die zu verkaufende vermietete Wohnung:

• nicht zu Ihrem Privatvermögen, sondern zum Betriebsvermögen gehört (Gewerbesteuer, Umsatzsteuer).
• zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr als zehn Jahre in Ihrem Besitz war (Spekulationssteuer).

Wenn es sich bei Ihrer Immobilie also um eine vermietete Privatwohnung handelt, müssen Sie beim Verkauf keine Gewerbesteuer oder Umsatzsteuer entrichten. Die Spekulationssteuer können Sie vermeiden, indem Sie mit dem Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung möglichst warten, bis sie sich mehr als zehn Jahre in Ihrem Besitz befindet.

5. Muss die Hausverwaltung dem Verkauf Ihrer Mietwohnung zustimmen?

Als Besitzer einer vermieteten Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus arbeiten Sie in aller Regel mit einer Hausverwaltung zusammen und können auf diese zurückgreifen. Das hat viele Vorteile. So müssen Sie beispielsweise nicht immer persönlich vor Ort sein, um Fragen der Instandhaltung zu klären. Beim Verkauf Ihrer Wohnung müssen Sie jedoch beachten, dass unter Umständen eine „Verwalterzustimmung“ notwendig wird. Ob der Verwalter die Zustimmung zum Verkauf geben muss, verrät Ihnen die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung.

Diese Zustimmung zum Verkauf kann laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 12 Absatz 2 zwar „nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden“, aber eine frühzeitige Zustimmung vermeidet unnötige Verzögerungen beim Verkauf. Nach § 12 Absatz 2 WEG ist es den Wohnungseigentümern übrigens freigestellt, eine bestehende Veräußerungsbeschränkung durch eine Stimmenmehrheit aufzuheben. Das spart beim Wohnungsverkauf Zeit und Kosten. Zugleich erhöht sich damit aber das Risiko, dass die Wohnung an jemanden veräußert wird, der aus irgendwelchen Gründen nicht von der Eigentümergemeinschaft akzeptiert wird.

6. Kann der Verkäufer dem Mieter kündigen, um die Wohnung zu verkaufen?

Vermieter können ihrem Mieter nicht mit der Begründung kündigen, die Wohnung anschließend unvermietet verkaufen zu wollen. Denn ein Wohnungsverkauf an sich berechtigt zu keinerlei Veränderungen des bestehenden Mietvertrages: „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 Absatz 1 BGB).

Als Eigentümer können Sie Ihrem Mieter aber einen Auflösungsvertrag anbieten – mit Konditionen, die den eigentlich ungeplanten Auszug attraktiver machen. Das können neben einer Auszugsprämie die (anteilige) Übernahme von Umzugskosten sein oder die Übernahme der Maklerkosten für die Suche nach einer neuen Wohnung. Als Vermieter sollten Sie Ihren Mieter zudem frühzeitig über ihre Verkaufsabsichten informieren und ihn bei der Suche nach einer neuen Wohnung unterstützen – wenn möglich mit einer großzügig bemessenen Auszugsfrist.

Eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Absatz 2 BGB, um die Wohnung im Anschluss unvermietet zu verkaufen, ist indes keine empfehlenswerte Strategie. Denn zum Schutz der Mieter knüpft der Gesetzgeber die Eigenbedarfskündigung an wesentliche Bedingungen, die neben der gesetzlichen Kündigungsfrist gelten (Informationen hierzu in der Broschüre „Mieterschutz bei Eigenbedarf“ des Bundesjustizministeriums). Meldet der Vermieter Eigenbedarf an, muss die Wohnung auch tatsächlich entweder vom Vermieter selbst oder von einer Person bezogen werden, die entweder zur Verwandtschaft gehört oder zu den Haushaltsangehörigen (z.B. Pflegekraft). Zieht diese Person dann bereits nach kurzer Zeit wieder aus und wird die Wohnung an Dritte verkauft, kann der ehemalige Mieter Schadenersatzansprüche geltend machen.

7. Welche Bestimmungen gelten zur Besichtigung der vermieteten Wohnung?

Der Mieter muss eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter wegen Verkauf ermöglichen, aber sie muss zu normalen Tageszeiten erfolgen (nicht spät am Abend oder frühmorgens). Außerdem sollten Sie es vermeiden, die Wohnung mit den Interessenten an Sonn- und Feiertagen oder während der Urlaubszeit zu besichtigen. Kündigen Sie die Besichtigungen immer möglichst frühzeitig an, spätestens aber 24 Stunden vorher. Aus Rücksicht auf Ihren Mieter sollten Sie außerdem nur mit wirklich interessierten Kaufkandidaten einen Besichtigungstermin vereinbaren. Schon deshalb sollte vor der Besichtigung einer vermieteten Wohnung immer eine umfangreiche Information zur Wohnung stattfinden – am besten durch einen vermarktungserfahrenen Makler. Denn Fakt ist auch: Gerade unter den Kapitalanlegern finden sich einige, die ihre Kaufentscheidung allein nach der berechneten Eigenkapitalrendite treffen – ganz ohne Besichtigung.

8. Besitzt der Mieter ein Vorkaufsrecht auf die vermietete Wohnung?

Der Mieter einer zu verkaufenden Wohnung besitzt laut § 577 BGB nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung zu einer Eigentumswohnung umgewandelt wurde, während er bereits zur Miete dort wohnte. In aller Regel ist das der Fall, wenn ein Haus (Gesamteigentum) über einen Teilungsplan in mehrere Eigentumswohnungen umgewandelt wird. Sobald der Kaufvertrag für den Verkauf der Wohnung erstellt und notariell beurkundet ist, muss dieser dem vorkaufsberechtigten Mieter vorgelegt werden. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht wahrzunehmen.

9. Was sollte beim Verkauf einer vermieteten Wohnung im Kaufvertrag stehen?

Der Verkauf einer vermieteten oder unvermieteten Wohnung muss immer notariell beurkundet werden. Zuständig für die Erstellung des Kaufvertrages ist der Verkäufer beziehungsweise dessen Makler.

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung verkaufen möchten, sollte Ihr Kaufvertrag unbedingt folgende Punkte beinhalten:

• Halten Sie im Vertrag explizit fest, dass es sich um eine vermietete Wohnung handelt.
• Zwar gilt der bestehende Mietvertrag nach dem Verkauf unverändert weiter, dennoch sollten die Pflichten und Rechte des Mieters und des neuen Vermieters auch im Kaufvertrag aufgelistet sein.
• Definieren Sie außerdem feste Vereinbarungen und Termine dazu, wie der Übergang zum neuen Eigentümer bzw. Vermieter vonstatten gehen soll (z.B. Transfer der Mieterkaution, Ablesen der Zählerstände bei Übergabe an den neuen Eigentümer)

Die Vertragserstellung können Sie zwar auch selbst übernehmen oder wahlweise einen vorformulierten Standardvertrag verwenden. Besser ist es aber, wenn Sie sich von einem erfahrenen Immobilienmakler unterstützen lassen, der Ihre individuelle Situation gut kennt und auf diesem Fundament einen maßgeschneiderten Kaufvertrag für Sie erstellen kann.

10. Welche Rechte und Pflichten hat der neue Wohnungseigentümer?

Der neue Eigentümer der Wohnung darf dem Mieter keinen neuen Mietvertrag mit veränderten Konditionen vorlegen (§ 566 BGB „Kauf bricht nicht Miete“). Das bedeutet auch, dass alle vertraglichen Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters auf den neuen Vermieter übergehen. Sollte der neue Vermieter also die Miete erhöhen wollen, kann er das nur nach denselben Vorgaben machen, an die sich auch der ehemalige Vermieter halten musste. Zu nennen ist hier vor allem die „Kappungsgrenze“: Die Miete darf sich nach § 558 Absatz 3 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (in „wohnraumkritischen“ Gebieten sogar nur um 15 %).

11. Wie kann Sie ein Makler beim Wohnungsverkauf unterstützen?

Natürlich können Sie den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung auch alleine stemmen und dabei den Erlös erzielen, den Sie sich vorstellen. Aber ein kompetenter Immobilienmakler begleitet Sie als Vermarktungsprofi von Beginn an durch alle Stationen des Wohnungsverkaufs und kann Sie auf mögliche Fallstricke hinweisen. Er übernimmt die Vermarktung und stellt mit einem aussagekräftigen Exposé und professionellen Fotos sicher, dass Ihre Wohnung die richtige Käufer-Zielgruppe anspricht: Sei es die Zielgruppe „Eigenbedarf“ oder die Zielgruppe „Kapitalanlage“. Auch die Erstellung des Kaufvertrags und die Bonitätsprüfung der potenziellen Käufer übernimmt Ihr Makler. Damit nimmt er Ihnen nicht nur viel Arbeit ab, er ist auch ein verlässlicher Kompass auf dem Weg zu Ihrem Verkaufsziel.

12. Checkliste: Worauf sollten Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung achten?

1. Legen Sie Ihr Verkaufsziel fest

Ihre derzeit vermietete Wohnung können Sie auch unvermietet verkaufen, sofern Sie sich mit Ihrem Mieter auf einen Auflösungsvertrag einigen. Machen Sie sich daher zunächst intensiv Gedanken darüber, welche Verkaufsstrategie Sie verfolgen wollen, und gehen Sie diesen Weg dann konsequent.

2. Gehen Sie planvoll vor

Ob Sie Ihre Wohnung unvermietet oder vermietet veräußern wollen: Entscheidend ist, dass Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um die wesentlichen Schritte des Verkaufsprozesses zu durchdenken und dann durchzuführen. Dazu gehört der aktuelle Energieausweis des Hauses ebenso wie die Behebung von kaufpreisreduzierenden Mängeln.

3. Informieren Sie Ihren Mieter rechtzeitig

Wenn Sie als Vermieter zur Ihrem Mieter ein gutes Verhältnis hatten und haben, wird er dem bevorstehenden Wohnungsverkauf eventuell mit einiger Sorge begegnen. Umso wichtiger ist es, dass Sie ihn rechtzeitig darüber informieren. Teilen Sie ihm mit, welche Folgen der Verkauf für ihn voraussichtlich haben wird. Das gilt nicht nur, aber besonders für den Fall eines bestehenden Vorkaufsrechts Ihres Mieters.

4. Lassen Sie Ihre Wohnung bewerten und erstellen Sie ein Preisangebot

Für die Einordnung, welchen Preis Sie für Ihre Wohnung verlangen können, hilft Ihnen eine Wohnungsbewertung durch einen Makler bei Ihnen vor Ort. Auf einen erfahrenen Makler zurückzugreifen, ist vor allem bei vermieteten Immobilien absolut sinnvoll: Er kennt das Mietrecht und den regionalen Immobilienmarkt sehr genau. Mit dieser Unterstützung können Sie einen Kaufpreis formulieren, der sowohl Ihnen als auch den Kaufinteressenten entgegenkommt.

5. Terminieren Sie Wohnungsbesichtigungen stets „mieterverträglich“

Es ist zu Ihrem Vorteil, wenn Sie Ihrem Mieter gegenüber von Beginn an offen mit dem Wohnungsverkauf umgehen. Denn vor allem bei der Vereinbarung von Besichtigungsterminen zahlt sich ein gutes Verhältnis zum Mieter aus. Belassen Sie es – wenn möglich – Ihrem Mieter zuliebe bei einem maximal zweistündigen Besichtigungstermin pro Woche.

6. Lassen Sie sich von einem Profi unterstützen

Im gesamten Prozess des Wohnungsverkaufs von der ersten Überlegung über die richtige Preisstrategie und Vermarktung bis hin zur Vertragserstellung und Übergabe profitieren Sie vom Know-how eines erfahrenen Immobilienmaklers. Der Immobilienexperte und schlussendlich der Notar helfen Ihnen bei den rechtlichen Fragen zum Kaufvertrag.