Vor dem Hausentwurf Bebauungsplan einsehen!

Ein Blockhaus mit spitzem Dach, ein mehrstöckiger Kubus oder eine Villa mit Erkern und Türmchen: Das Traumhaus sieht für jeden anders aus. Aber in Deutschland hat alles seine Ordnung. Ein Bebauungsplan regelt allgemeine Vorgaben zu Gebäuden in einem Baugebiet, darunter auch die Art der Nutzung und die Bauweise. Diese Einzelheiten entscheiden bereits über die Genehmigungsfähigkeit Ihres persönlichen Bauvorhabens. Auf dieser Seite erfahren Sie mehr Details dazu.

1. Was steht im Bebauungsplan?

Bebauungspläne legen ein allgemeines Konzept für die Bauweise und die Art der Nutzung in einer Siedlung fest. Auf diese Weise setzen sie individuellen Wünschen rechtsverbindliche Grenzen. Die zuständigen Kommunen lassen Bauwilligen in den Details gemäß § 9 des Baugesetzbuches (BauGB) unterschiedliche Spielräume. Für einige Baugebiete gibt es lediglich allgemeine Bestimmungen zur Stockwerkhöhe oder zu Abstandsflächen. In Einzelfällen reichen die Vorschriften sogar bis zur Fassadengestaltung oder der Farbe von Dachziegeln.

Grundsätzlich enthält ein Bebauungsplan folgende Regelungen:

• Das Dokument legt die Nutzung als Wohngebiet, Gewerbegebiet oder Mischgebiet fest.
• Die geforderte Bauweise ist in zwei Varianten möglich. In der offenen Bauweise müssen Einzelhäuser oder Doppelhäuser mit festgelegtem Grenzabstand frei stehen. Die geschlossene Bauweise verlangt eine Anordnung von Doppelhäusern oder Reihenhäusern ohne seitlichen Grenzabstand.
• Baulinien und Baugrenzen schreiben den Bereich der bebaubaren Fläche vor. An der Baulinie müssen Sie eine Außenwand des Gebäudes errichten. Die Baugrenze definiert den Mindestabstand bebauter Flächen zum Nachbargrundstück. Der Bereich innerhalb der Baugrenze wird auch als Baufenster bezeichnet.
• Die Grundflächenzahl (GRZ) beschreibt den bebaubaren Anteil des Grundstücks. Eine GRZ von 0,2 erlaubt beispielsweise auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück eine maximale Baufläche von 200 Quadratmetern.
• Die Geschossflächenzahl (GFZ) steckt das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche ab. Bei einer GFZ von 0,4 dürfen Sie zum Beispiel auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück eine Geschossfläche von maximal 400 Quadratmetern auf alle Stockwerke verteilen.

Häufig regeln Bebauungspläne auch die zulässigen Dachformen im Baugebiet. Davon hängt die Dachneigung (DN) ab, diese Angabe erfolgt in Grad. Die Firsthöhe (FH) legt den Abstand zwischen First und Boden in Metern fest. Die Traufhöhe (TH) gibt den Abstand vom Boden bis zur Tropfkante am Dach in Metern an. In diesem Fall ist eine Unterscheidung zwischen Tal- und Hangseite üblich.

Zusätzlich ordnen Kommunen je nach Baugebiet weitere Details an. Die Vorschriften erstrecken sich von Stellplätzen für Fahrzeuge und Mülltonnen über die Gestaltung von Grünanlagen bis zur Art der Energieversorgung.

2. Was schreibt der Bebauungsplan zu Bestandsbauten vor?

Bebauungspläne existieren überwiegend für Neubaugebiete. Laut § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) soll sich ein Neubauvorhaben auch in die Bestandsbebauung der näheren Umgebung einfügen. Wenn Sie beispielsweise in einer Baulücke in einem schon bestehenden Wohngebiet ein neues Haus errichten wollen, entscheidet die Baubehörde im Einzelfall über die Vorgaben. Das Gleiche gilt für Veränderungen an Bestandsbauten. Denkmalgeschützte Gebäude dürfen Sie erst nach Genehmigung der unteren Denkmalschutzbehörde abreißen. Für die Wiederbebauung benötigen Sie generell nach dem bewilligten Abriss eines Bestandsbaus eine Baugenehmigung. Diese unterliegt den Vorschriften des aktuellen Bebauungsplans.

3. Reale oder ideelle Teilung des Grundstücks - die Vorschriften des Bebauungsplans

Das Baugesetzbuch (BauGB) erlaubt in § 19 die reale oder ideelle Teilung eines Grundstücks:

• Bei einer ideellen Teilung gibt es mehrere Eigentümer für das Grundstück. Diese sind zum Beispiel als Ehepartner im Grundbuch eingetragen. Der ursprüngliche Eigentümer kann beim Grundbuchamt außerdem eine Erklärung zu Miteigentumsanteilen abgeben. Nach § 8 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) erhalten etwa Familienmitglieder an einzelnen, in sich abgeschlossenen Wohnungen ein Sondereigentumsrecht.
• Mit einer realen Teilung entstehen zwei oder mehr eigenständige Grundstücke mit jeweils eigenem Grundbuchblatt. Dies ermöglicht beispielsweise den Verkauf ungenutzter Flächen auf großen Grundstücken. Als eine der Voraussetzungen gilt, dass der Bebauungsplan die Teilung zulässt. Für die neu vermessenen Grundstücke beantragen Sie beim zuständigen Vermessungsamt eine neue Flurkarte.

Der Bebauungsplan legt fest, ob und wie eine Bebauung auf Grundstücken nach der Teilung möglich ist.

4. Wer erstellt den Bebauungsplan?

Die Kommunen entwickeln einen Bebauungsplan auf Basis der übergeordneten Flächennutzungspläne. Auf diese Weise steuern sie die städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet und sorgen dafür, dass ein einheitlicher Siedlungscharakter erreicht wird. Das Baugesetzbuch schreibt Bebauungspläne jedoch nicht zwingend vor. Die Kommunen entscheiden nach eigenem Ermessen über die Notwendigkeit dieser allgemeinen Bauvorschriften.

Das Verfahren für einen Bebauungsplan folgt einem festgelegten Schema:

• Den Aufstellungsbeschluss gibt die Gemeindeverwaltung öffentlich bekannt und beauftragt ein Planungsbüro mit dem Entwurf.
• An dem Planverfahren kann sich jeder Bürger beteiligen.
• Einen vorläufigen Entwurf müssen zuständige Gremien wie der Bauausschuss, der Finanzausschuss, der Verwaltungsausschuss und die Ratsversammlung einer Kommune genehmigen.
• Den endgültigen Planentwurf begutachten Träger öffentlicher Belange wie Behörden, Energieversorger, Betreiber von Telekommunikationsnetzwerken oder Rettungsdienste. Innerhalb eines Monats prüfen diese die Planung und nehmen Stellung dazu. Interessierte Bürger können die Pläne ebenfalls einsehen und kommentieren.
• Die Kommune muss Stellungnahmen prüfen und etwaige Änderungen aufgrund der Anregungen wiederum öffentlich zur Diskussion stellen.
• Abschließend erfolgt ein Satzungsbeschluss in allen zuständigen Gremien der Kommune.

5. Wer darf den Bebauungsplan einsehen?

In der Beschlussphase liegen Bebauungspläne öffentlich aus. In der jeweiligen Gemeindeverwaltung hat nach § 10 Absatz 3 Satz 2 im Baugesetzbuch (BauGB) jeder das Recht auf Einsichtnahme. Dies gilt auch für Auswärtige, die beispielsweise einen Grundstückskauf erwägen. Ein berechtigtes Interesse müssen Sie aber nicht nachweisen. Der gleiche Anspruch besteht für bereits festgesetzte Bebauungspläne.

6. Was kostet die Einsichtnahme in den Bebauungsplan?

Die Einsichtnahme in Bebauungspläne ist kostenlos. Für Kopien vom gesamten Plan oder von Auszügen verlangen die Gemeinden unterschiedliche Gebühren. Diese liegen weitgehend zwischen 20 und 40 Euro. Eine förmliche Bauvoranfrage kostet je nach Bundesland rund ein Tausendstel der Gesamtbaukosten. Die formlose Bauvoranfrage ohne Rechtsverbindlichkeit gibt es bereits für 15 Euro.

7. Wo kann man online den Bebauungsplan einsehen?

Zahlreiche Städte und Gemeinden stellen Bebauungspläne mittlerweile online zur Verfügung. Ein Download aus dem Internet ist in der Regel gemäß der kommunal geltenden Gebührenverordnung kostenpflichtig. Die Dokumente finden Sie für gewöhnlich über die Homepage des zuständigen Verwaltungsbezirks. Je nach Gestaltung des Internetauftritts führt eine Nachfrage im Rathaus schneller zum Ziel.

Auch das Angebot der Online-Abfrage unterscheidet sich. Manche Regierungsbezirke stellen Bebauungspläne ohne Download-Funktion zur Ansicht frei, andere erteilen lediglich Auskünfte zur kostenpflichtigen Bestellung eines Plans. Hier zeigen wir Ihnen eine Auswahl:

Fazit: Bebauungsplan vor dem Grundstückskauf prüfen

Ein Bebauungsplan setzt Grenzen. Er schränkt individuelle Vorhaben ein und verschafft Ihnen zugleich Planungssicherheit. Denn die Vorschriften gelten ebenfalls für Ihre unmittelbare Nachbarschaft. Die Beschäftigung mit Bebauungsplänen lohnt sich daher bereits vor dem Erwerb eines Grundstücks. So beugen Sie nicht nur unangenehmen Überraschungen bei der Umsetzung Ihres Bauvorhabens vor – Sie erfahren außerdem auch, welche Veränderungen sich in der direkten Nachbarschaft Ihres Grundstücks zu erwarten sind (beispielsweise höhere Nachbarschafsbebauung oder nicht).