Erbbaurecht – Die 12 häufigsten Fragen mit praxisnahen Antworten

Ein Eigenheim ohne Grundstückskauf dank Erbbaurecht kann sich finanziell auszahlen. Worauf es beim Baugrundstück „zur Miete“ ankommt und welche Fallstricke zu vermeiden sind: Hier erhalten Sie praktische Tipps zum Thema.

1. Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ermöglicht dem Berechtigten, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten bzw. zu unterhalten. Explizit geregelt ist das Erbbaurecht im Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG).

Die wichtigsten Vorschriften zum Erbbaurecht finden sich in § 1 ErbbauRG:

• das Recht ist veräußerlich und vererblich
• das Recht kann sich auch auf den Teil des Grundstücks erstrecken, der nicht für das Bauwerk vorgesehen ist, insofern das Gebäude die wirtschaftliche Hauptsache bleibt
• die Beschränkung des Rechts auf einen Teil eines Gebäudes wie z. B. ein Stockwerk ist nicht zulässig
• eine Beschränkung des Rechts durch eine auflösende Bedingung ist nicht möglich, eine entsprechende Vereinbarung ist ungültig

Wie beim Erbbaurecht die Bewertung zu erfolgen hat, regelt § 193 des Bewertungsgesetzes (BewG). Demnach ist der Wert des Erbbaurechts im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn ausreichend Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen.

Für die Inanspruchnahme des Erbbaurechts zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer im Normalfall einen regelmäßig anfallenden Erbbauzins. Im Rechtsverkehr ist das Erbbaurecht dem Eigentum an einem Grundstück gleichgestellt, man bezeichnet es als grundstücksgleiches Recht. Daher lässt sich das Erbbaurecht wie ein Grundstück auch

• vererben
• veräußern
• belasten, wie z. B. mit einer Grundschuld bei der Aufnahme eines Darlehens

2. Woraus hat sich das Erbbaurecht historisch entwickelt?

Historisch entwickelt hat sich das heutige Erbbaurecht aus der Erbpacht, die 1947 abgeschafft wurde und seitdem verboten ist. Während die Erbpacht dauerhaft bestand, ist das Erbbaurecht zeitlich begrenzt. Typischerweise sind für Wohngebäude begrenzte Laufzeiten von 60 bis 99 Jahren vereinbart und bei Gewerbe sind 40 bis 59 Jahre üblich.

Ziel des Erbbaurechts ist es, den Bau von Wohnraum zu fördern. So sollen vor allem Bauherren mit begrenzten finanziellen Möglichkeiten die Chance erhalten, ein Wohngebäude zu bauen. Andere Gründe für die Einführung des Erbbaurechts liegen in der Bekämpfung von Bodenspekulationen. Ein Großteil der Ländereien und Grundstücke, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, gehören den Kommunen und der Kirche. Grundsätzlich steht es aber auch Privatpersonen und Unternehmen frei, ein Erbbaurecht für ihr Grundstück einzuräumen.

3. Welche Vorteile und Nachteile gibt es für Erwerber?

Für den Bau bzw. Kauf einer Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht braucht man weniger Kapital, dafür ist man aber auch nur „Mieter“ und nicht Grundstückseigentümer. Die folgende Übersicht verdeutlicht Ihnen, welche weiteren Vorteile und Nachteile sich für den Erbbaurechtsnehmer ergeben:

Vorteile:

Grundstücke werden oft günstig angeboten.

• Trotzdem sollten Erwerber einen Vergleich zum klassischen Grundstückskauf mit Kredit anstellen.
• Bei Gegenüberstellung von Erbbauzins und Zinsen für ein Darlehen ist zu beachten, dass ein Grundstückskredit letztlich vollständig getilgt wird, während der Erbbauzins über die Laufzeit des Erbbaurechts zu zahlen ist.

Nachteile:

Dauer des Erbbaurechts ist zeitlich begrenzt.

• Bei einer kurzen Restlaufzeit kann sich der Inhaber nicht sicher sein, was danach geschieht.
• Verkauf der Immobilie kann sich schwierig gestalten, da die Nachfragen nach Häusern auf einem fremden Grundstück generell geringer ist.
• Für bauliche Veränderungen am Gebäude benötigt der Erbbauberechtige die Zustimmung des Grundstückseigentümers, wenn dies im Erbbaurechtsvertrag so vereinbart ist.
• Bei einer vereinbarten Ankaufsverpflichtung muss der Erbbauberechtuge auf Verlangen des Grundstückseigentümers das Grundstück erwerben.
• Laufende finanzielle Bekastungen durch den Erbbauzins endet nicht wie bei einem Immobiliendarlehen nach einer gewissen Zeit, sondern bleibt für die gesamte Dauer der Nutzung bestehen.
• Bei der Finanzierung hat der Erwerber zu berücksichtigen, dass die meisten Banken bestimmte Fristen für die Tilgung des Kredits vorsehen. So muss die Tilgung gemäß § 20 ErbbauRG 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts erfolgt sein. Außerdem ist zu beachten, dass sich die Beleihungsgrenze beim Erbbaurecht nur auf das Haus und nicht auf den Wert des Grundstücks bezieht.

4. Das Erbbaurecht und das Grundbuch

Um ein Erbbaurecht zu bestellen, schließen die Parteien einen Vertrag und lassen das Erbbaurecht im Grundbuch eintragen. Der Vertrag zwischen den Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer ist wie ein gewöhnlicher Immobilienkaufvertrag vom Notar zu beurkunden. In den Erbbaurechtsvertrag gehören zusätzlich die folgenden Punkte:

• Dauer des Erbbaurechts
• Höhe und Zahlung des Erbbauzinses
• Zweck der Bestellung (z. B. Errichtung eines Wohneigenheims)
• Höhe der Entschädigung zum Ablauf des Erbbaurechts und Art der Zahlung

Die Eintragung des Erbbaurechts erfolgt

• als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs an erster Stelle

und

• auf einem eigenen Grundbuchblatt, dem Erbbaugrundbuch
  • Abteilung I enthält den Namen des Erbbauberechtigten
  • Abteilung II gibt Auskunft zum Erbbauzins sowie weiteren Rechten und Belastungen
  • Abteilung III dient der Aufnahme aller Grundpfandrechte

5. Ist eine vorzeitige Beendigung oder Verlängerung des Erbbaurechts möglich?

Der Vertrag bindet den Berechtigten und den Grundstückseigentümer für die vereinbarte Dauer an das Erbbaurecht. Doch auch nach Ablauf der Laufzeit möchte der Inhaber des Erbbaurechts das Gebäude gegebenenfalls weiterhin bewohnen. Oder aber es besteht das Interesse, den Vertrag vorzeitig aufzukündigen.

Vorzeitige Beendigung des Erbbaurechts

Eine vorzeitige Beendigung ist grundsätzlich möglich. Voraussetzung dafür ist aber, dass sich die Vertragsparteien auf die Kündigung verständigen und das Erbbaurecht einvernehmlich aufheben. In diesem Zusammenhang ist außerdem zu klären, welche Entschädigung der Erbbauberechtigte für die Errichtung des Gebäudes erhält.

Die einseitige Kündigung ist hingegen nicht möglich. Ebenso schließt es das Gesetz ausdrücklich aus, eine auflösende Bedingung in den Erbbaurechtsvertrag aufzunehmen. Derartige Vereinbarungen sind unwirksam und der Eigentümer kann sich nicht auf eine solche Verpflichtung durch den Erbbauberechtigten berufen.

Verlängerung des Erbbaurechts

In vielen Erbbaurechtsverträgen ist bereits die Option auf eine Verlängerung aufgenommen. Eine Verlängerungsoption ist zwar für die Vertragsparteien nicht bindend, aber damit lassen sich die späteren Verhandlungen zum Laufzeitende vereinfachen. Nur wenn sich der Berechtigte und der Eigentümer einigen können, lässt sich das Erbbaurecht verlängern. Der Grundstückseigentümer muss der Verlängerung also nicht zwingend zustimmen. Wenn er das Erbbaurecht nicht verlängern will, dann tritt der Heimfall ein und das Grundstück geht zusammen mit dem Gebäude zurück an den Eigentümer.

6. Was geschieht nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrages?

Nach Ablauf der Vertragsdauer erlischt das Erbbaurecht. Haben die Vertragsparteien keine Verlängerung vereinbart, nimmt der Eigentümer sein Grundstück und das errichtete Bauwerk wieder in Besitz. Während der Dauer des Erbbaurechts sind das Grundstück und das Gebäude rechtlich getrennt voneinander zu betrachten. Mit dem Erlöschen des Erbbaurechts wird das Gebäude zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks. Für das Gebäude erhält der Erbbauberechtigte einen Anspruch auf Entschädigung gemäß § 27 ErbbauRG. Aber: Der Grundstückeigentümer kann die Verpflichtung zur Entschädigung abwenden, indem er das Erbbaurecht vor Ablauf um die voraussichtliche Standdauer des Gebäudes verlängert. Wenn der Erbbauberechtigte die Verlängerung ablehnt, so erlischt sein Anspruch. Die Höhe der Entschädigung berechnet sich in der Regel anhand des Verkehrswertes der Immobilie. Daher ist es erforderlich, beim Erbbaurecht eine Bewertung der Immobilie zum Ablauf der Laufzeit vorzunehmen

7. Erbbaurecht und Heimfall – Welches Risiko verbirgt sich dahinter?

Im Erbbaurechtsvertrag kann eine Vereinbarung zum Heimfall enthalten sein. Das Heimfallrecht räumt dem Grundstückseigentümer das Recht ein, die Rückübertragung auf sich selbst oder auf einen von ihm bestellten Dritten zu verlangen. Der Grundstückseigentümer könnte demnach jederzeit verlangen, dass der Berechtigte das Erbbaurecht zurückgibt und aus dem Haus auszieht. Das Heimfallrecht ist im Normalfall an bestimmte Bedingungen geknüpft, beispielsweise wenn

• der Erbbauberechtigte gegen die Verpflichtung zum Bau eines Bauwerks verstößt
• der Erbbauberechtigte das Gebäude nicht dauerhaft bewohnt oder Misswirtschaft betreibt
• bauliche Veränderungen ohne Zustimmung des Eigentümers vornimmt
• die Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht vom Gericht angeordnet wird
• der Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbauzinses für eine bestimmte Dauer im Rückstand ist

Die Ausübung des Heimfallrechts ist bei solchen Vereinbarungen daher nicht ohne weiteres möglich, sondern es müssen bestimmte Voraussetzungen eingetroffen sein. Der Erbbauberechtigte hat bei Eintritt des Heimfalls einen Anspruch auf Vergütung für das Erbbaurecht gemäß § 32 ErbbauRG.

8. Sonderfälle des Erbbaurechts

Im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht bestehen die folgenden Sonderfälle:

• Untererbbaurecht: Belastungsgegenstand ist hier das (Ober-)Erbbaurecht und nicht das Grundstück selbst. Es besteht zugunsten eines weiteren Erbbaurechtsnehmers.
• Gesamterbbaurecht: Dieses Erbbaurecht erstreckt sich auf mehrere Grundstücke (§ 39 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes).
• Nachbarerbbaurecht: Die vorgesehene Bebauung erstreckt sich auf ein benachbartes Grundstück (§ 39 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes).

9. Erbbaurecht – So hoch sind Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Da es sich bei einem Erbbaurecht um ein grundstücksgleiches Recht handelt, unterliegen die Bestellung bzw. Übertragung auch der Grunderwerbsteuer und der Grundsteuer.

Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich bei einem gewöhnlichen Grundstückskauf anhand des Kaufpreises. Beim Erbbaurecht legt man hingegen den kapitalisierten Erbbauzins zugrunde. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt nach der folgenden Formel:

• Erbbauzins pro Jahr x Vervielfältiger x Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer

Rechenbeispiel – Erbbaurecht Grunderwerbsteuer:

Für ein Grundstück mit Erbbaurecht ist ein Erbbauzins von jährlich 3.500 Euro fällig. Die Laufzeit beträgt 70 Jahre. Der Kapitalwert liegt bei dieser Laufzeit gemäß Anlage 9a BewG bei 18,242. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist 3.500 Euro x 18.242 = 63.847 Euro. Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Steuersatz in Ihrem Bundesland. In Hamburg fallen bei einem Steuersatz von 4,5 Prozent demnach 2.873,12 € an Grunderwerbsteuern an, wohingegen im Saarland mit 6,5 Prozent ganze 4.150,06 € zu entrichten sind.

Grundsteuer beim Erbbaurecht

Die Grundsteuer wird beim Erbbaurecht wie bei gewöhnlichen Grundstücken berechnet. Zu zahlen ist die Grundsteuer vom Erbbauberechtigten.

10. Wann lohnt sich ein Erbbaurecht? – Ein Rechenbeispiel

Für Hauskäufer mit kleinem Budget kann sich ein Grundstück mit Erbbaurecht lohnen, da diese Immobilien meist weitaus günstiger angeboten werden. Beim Vergleich zwischen den beiden Optionen – normaler Grundstückskauf und Hausbau mit Erbbaurecht – können Sie wie folgt vorgehen:

In diesem Rechenbeispiel wäre der Hausbau mit Erbbaurecht folglich jeden Monat mit geringeren Kosten verbunden. Dies ist aber nur bei einem Erbbauzins von 3 Prozent der Fall. Bei 5 Prozent lägen die monatlichen Gesamtkosten bei 1.791,67 Euro und wären damit gleichauf mit den Kosten beim normalen Hausbau. Wenn Sie das Grundstück kaufen, zahlen Sie den Kredit über 20 Jahre ab. Beim Erbbaurecht ist der Erbbauzins dagegen auch noch nach 20 Jahren über die Gesamtdauer weiterhin zu entrichten.

11. Immobilie mit Erbbaurecht vermieten

Möchte der Erbbauberechtigte sein Haus nicht selbst bewohnen, kann er die Immobilie auch vermieten. Dazu sollten Sie aber zunächst den Erbbaurechtsvertrag durchlesen und prüfen, ob eine Vermietung gestattet ist oder der Zustimmung des Eigentümers bedarf.

Wenn das Erbbaurecht erlischt, hat der Eigentümer gemäß § 30 ErbbauRG die Möglichkeit, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.

12. Immobilienverkauf und Kauf mit Erbbaurecht – Hierauf sollten Sie achten!

Beim Kauf und Verkauf von Grundstücken mit Erbbaurecht sind folgende Tipps und Fallstricke zu beachten:

• Die Laufzeit wirkt sich wesentlich auf Ihre Nutzungsmöglichkeiten aus und beeinflusst auch den späteren Wiederverkauf. Achten Sie daher darauf, eine möglichst lange Vertragslaufzeit zu vereinbaren.
• Nehmen Sie eine Klausel zur Wertsicherung des Erbbauzinses auf, die auf dem Lebenshaltungskostenindex des Statistischen Bundesamtes beruht.
• Eine Ankaufsverpflichtung kann sich für den Erbbaurechtsnehmer negativ auswirken. Daher ist eine solche Vereinbarung nur in bestimmten Fällen zu empfehlen.
• Legen Sie im Erbbaurechtsvertrag die Höhe der Entschädigung für den Fall fest, wenn der Eigentümer sein Heimfallrecht in Anspruch nimmt.
• Lassen Sie am besten eine Bewertung durch einen erfahrenen Gutachter durchführen.
• Als Erbbaurechtsnehmer sollten Sie sich ein Vorkaufsrecht in den Vertrag aufnehmen lassen.