Gemarkung leicht verstehen und hier ermitteln!

Das Wichtigste zuerst:

• Eine Gemarkung ist eine Bezeichnung für eine Gemeinde oder ein Gebiet, für das das jeweilige Katasteramt den Grundbesitz zusammenfasst und verwaltet.

• Sie können die Gemarkung für Ihre Immobilie online ermitteln oder dem Grundbuch entnehmen. Wir zeigen Ihnen ganz konkret wie Sie die Gemarkung am schnellsten herausfinden!

• Zudem beantworten wir alle Fragen rund um das Thema - egal, ob Sie die Gemarkung für die Grundsteuer, die Immobilienbewertung oder den Immobilienverkauf benötigen.

1. Was ist eine Gemarkung?

Jedes Grundstück oder Flurstück in Deutschland ist einer sogenannten Gemarkung zugeordnet. Als Gemarkung bezeichnet man dabei das Verwaltungsgebiet, in dem die Flurstücke vom Katasteramt geführt werden.

Beispiele für Gemarkungen:

• Deutz
• Altona-Nord
• Blaubeuren

Die Gemarkung ist somit eine Gebietsbezeichnung, die in großen Gemeinden in der Regel dem Namen des jeweiligen Stadtteils oder des Gemeindebezirks entspricht. In kleineren Gemeinden kann die Gemarkung identisch mit dem Namen der Siedlung sein.

Eine Gemarkung ist nicht nur durch ihren Namen eindeutig identifizierbar, sondern auch durch den sogenannten "Gemarkungsschlüssel". Dieser setzt sich aus einer zweistelligen Länderbezeichnung (z.B. 09 für Bayern) und einer vierstelligen "Gemarkungsnummer" (z.B. 8300 für Blaubeuren) zusammen. Entsprechend laut der Gemarkungsschlüssel von Blaubeuren 098300.

2. Wie unterscheiden sich Gemarkung, Flur und Flurstücke?

Gemarkung: Eine Gemarkung besteht aus sogenannten Fluren. Die Anzahl der Flure ist abhängig von der Größe der Gemeinde.

Flure: Eine Flur wird durch eine Nummer bezeichnet, z.B. Flur 4. Sie enthält in der Regel mehrere Flurstücke.

Flurstücke: Jedes Flurstück hat eine eigene Nummer, z.B. 354. Ein Grundstück kann mehrere Flurstücke umfassen. Ein Flurstück ist die kleinste im Liegenschaftskataster verzeichnete Fläche.

3. Wie kann ich die Gemarkung online ermitteln? Hier pro Bundesland!

Die schlechte Nachricht zuerst: Jedes Bundesland hat eine andere Form der Online-Abfrage und man verirrt sich leicht in den diversen GEO-, Liegenschafts- und Grundsteuerportalen der Bundesländer und bekommt doch nicht alle Daten.

Die gute Nachricht: Wir haben für jedes Bundesland für Sie getestet, wie Sie am schnellsten die Gemarkung und weitere Grundstücksdaten abrufen können. Nutzen Sie einfach für Ihr Bundesland den in der Tabelle aufgeführten link, geben Sie dort im Suchfeld ihre Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort des Grundstücks ein.

4. Wo finde ich die Gemarkung im Grundbuch? Hier Beispiel!

Die Gemarkung können Sie innerhalb des Grundbuchauszuges dem sogenannten Bestandsverzeichnis entnehmen. Das Bestandsverzeichnis erscheint in der Regel direkt nach dem Deckblatt auf Seite 2 des Auszuges, d.h. vor den Abteilungen 1 bis 3 des Grundbuches. Innerhalb des Bestandsverzeichnisses wird die Gemarkung in der 3. Spalte aufgeführt.

Entweder finden Sie nach dem Wort "Gemarkung" die konkrete Gebietsbezeichnung. Oder: Hinter dem Wort Gemarkung erscheint ein Sternchen wie im folgenden Beispiel. In diesem Fall entspricht die Gemarkung der Bezeichnung des Grundbuchs.

Beispiel Gemarkung im Grundbuch:

Aufgrund des Sternchens sind Grundbuchname und Gemarkung identisch, was unserer Erfahrung nach übrigens häufg der Fall ist.

Im konkreten Beispiel lautet die Gemarkung entsprechend Steglitz. Darüber hinaus kann dem Auszug entnommen werden, dass das Flurstück mit der Nummer 3326/148 im Flur 3 des Grundbuchs Steglitz geführt wird.

5. Wie trage ich die Gemarkung bei der Grundsteuer ein?

Um die Gemarkung bei Elster zur Ermittlung der Grundsteuer einzutragen, gehen Sie wie folgt vor:

1. Ermitteln Sie die Gemarkung online (siehe Punkt 3) oder entnehmen Sie diese dem Grundbuch (siehe Punkt 4).
2. Tragen Sie in das Feld "Gemarkung" die von Ihnen ermittelte Bezeichnung ein.
3. Ergänzen Sie die Gemarkung um weitere Angaben zum Grundstück.

So könnte das Ergebnis Ihrer Online-Datenabfrage aussehen:

So können Sie die ermittelten Daten in Elster eintragen:

Die Nummer des Grundbuchblatts können Sie ihrem Grundbuchauszug entnehmen. Sie steht in der Regel sowohl auf der Titelseite als auch auf den Folgeseiten. Alternativ können Sie in den Kaufvertrag schauen, wo Sie die Bezeichnung unter "Kaufgegenstand" finden.

Flurstück Zähler / Nenner - was sie bedeuten!

Die Flurstücksnummer besteht entweder aus nur einer Zahl oder einem Zähler und einem Nenner. Finden Sie bei Ihrer Recherche nur eine Zahl, so tragen sie diese als Zähler ein. Das Feld Nenner lassen Sie dann frei.

Hat das Flurstück zwei Zahlen, so tragen Sie die erste als Zähler ein und die zweite Zahl nach dem Schrägstrich als Nenner. Der Nenner gibt Auskunft darüber, wie viele Flurstücke insgesamt zu der aufgeführten Flur gehören.

6. Welchen Einfluss hat die Gemarkung auf den Immobilienwert?

Die Gemarkung einer Immobilie bezeichnet zunächst nur das Verwaltungsgebiet, in dem sich die Immobilie bzw. das Grundstück befindet. Aus der Gemarkung alleine lassen sich daher nur grobe Rückschlüsse auf den Verkehrswert der Immobilie ziehen. Da die Lage einer Immobilie jedoch entscheidend dessen Wert beeinflusst, kann alleine die Zugehörigkeit zu einer Gemarkung und damit zu einer bestimmten Gemeinde (z.B. Starnberg) per se zu einer höheren oder niedrigen Bewertung der Immobilie führen.

Insbesondere wenn die Gemarkung der Immobilie dem Stadtteil entspricht und der Gutachterausschuss der Stadt für diesen Stadtteil die Preisentwicklungen separat ausweist, wird der Lagefaktor bei der Bewertung transparent. Noch entscheidender als die Zugehörigkeit zu einer Gemarkung ist die konkrete Mikrolage einer Immobilie innerhalb einer Gemarkung.

Je besser die Mirkolage innerhalb der Gemarkung, desto höher ist der Bodenrichtwert des jeweiligen Flurstücks. Und je höher der Bodenrichtwert, desto höher der Wert der Immobilie. Natürlich gibt es eine Reihe weiterer Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen. Die Lage ist aber sehr entscheidend.

Übrigens: Im Rahmen der Grundsteuererhebung nutzen die meisten Bundesländer die folgenden Parameter zur Wertermittlung: Bodenrichtwert, Grundstücksgröße und Wohnfläche.

7. Welche Rolle spielt die Gemarkung beim Immobilienverkauf?

Die Gemarkung spielt beim Immobilienverkauf implizit eine Rolle, weil die Zugehörigkeit zu einem Bezirk ein Faktor zur Beurteilung der Lagequalität einer Immobilie darstellt. Die Gemarkung beeinflusst damit mittelbar den erzielbaren Verkaufspreis.

Zumeist hat jede Gemeinde eine eigene Vorstellung davon, wie der Stadtteil weiter entwickelt werden soll. So wird eine Gemeinde vielleicht eher Bauland ausweisen als eine andere, z.B. weil sie einen eigenen Bebauungsplan hat. Vielleicht wird auch eine Gemeinde mehr in einen Stadtteil investieren als eine andere, weil sie über mehr Geld verfügt. Durch diese und ähnliche Faktoren kann ein Bezirk an Attraktivität gewinnen, aber auch verlieren.

Für die Abwicklung des Immobilienverkaufs hat die Gemarkung kaum eine Bedeutung. So muss diese nicht im Kaufvertrag aufgeführt werden. Das Grundstück bzw. die Immobilie wird hinreichend durch das Grundbuch, das Grundbuchblatt und die Flurstücksnummer aus dem Grundbuch beschrieben.