Nießbrauch: 5 wichtige Fragen für Sie beantwortet

Nießbrauch räumt dem Berechtigten vielseitige Nutzungsmöglichkeiten ein, erschwert aber auch den Verkauf der Immobilie. Was zum Thema Nießbrauch zu beachten ist, haben wir Ihnen hier übersichtlich zusammengestellt.

1. Was ist ein Nießbrauch und wie kommt ein Nießbrauch zustande?

Laut Definition ist ein Nießbrauchrecht das Recht, Nutzungen einer fremden Sache zu ziehen. Im Zusammenhang mit Immobilien räumt Nießbrauch dem Inhaber das Recht ein, das Objekt

• entweder selbst zu nutzen

oder

• zu vermieten bzw. zu verpachten.

Gemäß § 873 BGB entsteht Nießbrauch durch dingliche Einigung und Eintragung im Grundbuch. Der Grundstückseigentümer und der Berechtigte schließen dazu einen Nießbrauchvertrag, der vom Notar zu beurkunden ist. Der Notar kümmert sich anschließend um die Eintragung ins Grundbuch. Dort steht das Nießbrauchrecht wie das Wegerecht und andere Lasten und Beschränkungen in Abteilung II.

Steuerliche Folgen: Schenkung, Erbrecht und Nießbrauchrecht

Die Motivation ein Nießbrauchrecht einzutragen besteht häufig darin, durch die vorweggenommene Erbfolge steuerliche Vergünstigungen zu nutzen. Beispielsweise kann ein Hausbesitzer die Immobilie an seine Tochter mittels einer Schenkung übertragen und sich selbst ein Nießbrauchrecht am Grundstück einräumen. Abhängig von der jeweiligen Vermögenssituation kann sich die Schenkung vorteilhaft auf die Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuer auswirken. Dabei ist aber auch zu beachten, dass die Übertragung der Grunderwerbsteuer unterliegt. Von der Grunderwerbsteuer sind nur Übertragungen zwischen Ehegatten und von Eltern auf ihre Kinder befreit. Fragen Sie daher vorher bei einem Steuerberater nach, ob diese Option für Sie sinnvoll ist.

2. Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch

Wohnrecht und Nießbrauch ähneln sich in einigen Punkten:

• Sie entstehen durch Eintragung im Grundbuch
• Sie wirken sich als Lasten auf den Verkehrswert des Grundstücks aus
• Sie sind nicht vererbbar
• Sie bleiben auch beim Immobilienverkauf weiterhin bestehen

Der wesentliche Unterschied zwischen Nießbrauchrecht und Wohnrecht ist aber:

• Das Wohnrecht berechtigt den Inhaber gemäß § 1093 BGB dazu, ein Gebäude oder Teile davon als Wohnung zu benutzen. Die Vermietung ist dem Berechtigten nicht gestattet.
• Nießbrauch räumt gemäß § 1030 BGB das Recht ein, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Berechtigte hat also die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten und dadurch Mieteinnahmen zu erzielen.

3. Welche Rechte und Pflichten hat ein Nießbraucher einer Immobilie?

Mit Nießbrauch sind gewisse Rechte und Pflichten verbunden:

Rechte des Nießbrauchers

• Recht auf „Fruchtziehung“ gemäß § 1030 BGB
• Recht auf Besitz der Sache gemäß § 1036 BGB

Pflichten des Nießbrauchers

• Pflicht zur Ausübung des Nießbrauchs gemäß § 1036 BGB, d. h. der Nießbraucher muss die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache aufrechterhalten und diese ordnungsgemäß bewirtschaften
• Pflicht zur Erhaltung der Sache gemäß § 1041 BGB: Ausbesserungen und Erhaltungen hat der Berechtigte aber nur in dem Umfang vorzunehmen, als sie zum gewöhnlichen Unterhalt gehören
• Pflicht zur Anzeige gemäß § 1042 BGB, wenn die Sache zerstört oder beschädigt wird oder außergewöhnliche Ausbesserungen und Erneuerungen notwendig sind oder Schutzvorkehrungen erforderlich werden
• Versicherungspflicht gemäß § 1045 BGB gegen Brandschaden und sonstige Unfälle
• Lastentragung gemäß § 1047 BGB, dazu gehören aber nur die öffentlichen Lasten unter Ausschluss von außerordentlichen Lasten

4. Wann endet ein Nießbrauch? Kann das Nießbrauchrecht gelöscht werden?

Ein Nießbrauchrecht lässt sich aus dem Grundbuch löschen. Um das Nießbrauchrecht löschen zu lassen, ist die Zustimmung des Nießbrauchinhabers erforderlich. Mit der notariell beglaubigten Löschungsbewilligung können Sie das Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch austragen lassen. Wenn ein Eigentümer beispielsweise seine Immobilie lastenfrei verkaufen möchte, kann er dem Nießbrauchinhaber eine Entschädigung anbieten.

Nießbrauch endet außerdem, wenn

• das Recht zeitlich befristet war und die Frist abgelaufen ist
• die Beendigung des Rechts an eine Bedingung geknüpft war und diese eingetreten ist (z. B. wenn der überlebende Ehepartner erneut heiratet)
• der Nießbraucher verstirbt
• die Immobilie nicht mehr nutzbar ist

Gemäß § 1055 BGB ist der Inhaber nach der Beendigung des Nießbrauchs dazu verpflichtet, die Sache an den Eigentümer zurückzugeben.

5. Welchen Einfluss hat der eingetragene Nießbrauch auf den Verkauf einer Immobilie?

Wenn eine Immobilie mit einem Nießbrauchrecht belastet ist, kann der Eigentümer über das Objekt nicht frei verfügen. Demzufolge lässt sich das Objekt auf dem Immobilienmarkt nur schwer verkaufen. Kaum ein Käufer ist an einem Haus interessiert, dass er weder selbst bewohnen noch vermieten kann. Verkäufer von Immobilien mit eingetragenem Nießbrauch müssen daher Preisabschläge einkalkulieren. Der Preisabschlag orientiert sich dabei am Wert des Nießbrauchrechts. Dieser Wert berechnet sich anhand der ortsüblichen Miete und der Dauer des Nießbrauchrechts. Bei einem lebenslangen Nießbrauchrecht hängt der Wert demnach von der Lebenserwartung und dem Alter des Nießbrauchberechtigten ab. Wenn Sie eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauchrecht verkaufen möchten, sollten Sie diesen Wert von einem Experten berechnen lassen.

Hinweis: Als Verkäufer sind Sie beim Immobilienverkauf dazu verpflichtet, dem Käufer Einsicht in den Nießbrauchvertrag zu gewähren. Der Verkauf einer Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch ist daher nur in seltenen Fällen sinnvoll. Besser ist es, eine Einigung mit dem Berechtigten zu finden und das Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch löschen zu lassen.