aktualisiert am 26.11.2023
Normalherstellungskosten 2023 beim Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren zur Immobilienbewertung nach ImmoWertV sind die Normalherstellungskosten heranzuziehen. Doch wie berechnen sich die Normalherstellungskosten und worauf ist zu achten? Welche Auswirkungen haben die Explosion der Baukosten in 2023? Finden Sie hier nützliche Informationen zur Verkehrswertermittlung!
1. Was versteht man unter Normalherstellungskosten?
Die Normalherstellungskosten (NHK) sind definiert als durchschnittliche Baukosten, die bei einem Neubau pro m² Fläche für die jeweilige Gebäudeart entstehen würden.
Wichtig sind die Normalherstellungskosten für die Verkehrswertermittlung mit dem Sachwertverfahren. Das Sachwertverfahren kommt vorrangig für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser zum Einsatz. Beim Sachwertverfahren steht nicht der Ertragswert einer Immobilie im Mittelpunkt, sondern der Substanzwert. Der Sachwert eines Gebäudes und der baulichen Anlagen berechnet sich aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung.
Für das Sachwertverfahren hat der Gutachter die Möglichkeit, entweder
- die gewöhnlichen Herstellungskosten
oder
- die Normalherstellungskosten
heranzuziehen. Die gewöhnlichen Herstellungskosten lassen sich aus der Dokumentation des Bauprojekts entnehmen. Wenn keine Bauunterlagen vorhanden sind, bieten die Normalherstellungskosten eine verlässliche Datenbasis.
Unter den Normalherstellungskosten versteht man die Baukosten, die für eine Neuerrichtung des Gebäudes zum Bewertungszeitpunkt anfallen würden. Für die Baukosten sind Ausgaben für Materialien heranzuziehen, die dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Von den Baukosten ist die sogenannte Alterswertminderung abzuziehen. Ein Gebäude älteren Baujahrs hat eine geringere Restnutzungsdauer als eine neuere Immobilie. Diesen Wertverlust berücksichtigt die Alterswertminderung, die sich aus dem Verhältnis zwischen Restnutzungsdauer zur gesamten Lebensdauer des Gebäudes ergibt. Einfluss auf die Alterswertminderung hat außerdem der Modernisierungsgrad der Immobilie.
Die Normalherstellungskosten entsprechen also den durchschnittlichen Baukosten, die für die Errichtung der verschiedenen Gebäudearten zu dem Zeitpunkt anfallen würden. Die NHK 2010 basiert auf den Baukosten des Basisjahres 2010. Da die Baukosten gewöhnlich mit der Zeit stetig ansteigen, sind die Normalherstellungskosten mittels Baupreisindex an den Bewertungsstichtag anzupassen. Der Kostenkennwert für die Bewertung einer Immobilie ergibt sich zunächst aus
- der Art des Gebäudes, z. B. Einfamilienhaus, Bürogebäude oder Geschäftshaus
und
- der Standardstufe, die der Ausstattung des Gebäudes entspricht.
Die Kostenkennwerte sind in Euro pro Quadratmeter einschließlich Baunebenkosten in der NHK 2010 angegeben. Den Kostenkennwert passt man im nächsten Rechenschritt durch den Baupreisindex an den Bewertungsstichtag an. Die aktuellen Baupreisindizes erhalten Sie hier beim Statistischen Bundesamt.
Die NHK 2010 liefert die Basisdaten zur Berechnung der Normalherstellungskosten. Sie gilt inzwischen als veraltet. Eine Überarbeitung ist überfällig und soll 2024 erfolgen. Einfach immer nur die gestiegenen Baukosten auf die NHK 2010 Daten aufzuaddieren, ist viel zu ungenau.
Dazu kommt das Problem, dass das Bundesfinanzministerium zuletzt im Februar 2022 den zur Berechnung der Normalherstellungskosten offiziellen Anpassungsfaktor (siehe Berechnungsbeispiel unter Punkt 3) kommuniziert hat. Seitdem sind die Baukosten dramatisch gestiegen. Im ersten Quartal 2023 betrug das Vorjahresplus 15,1%, im zweiten Quartal 2023 lag es bei 8,8% laut statistischem Bundesamt. Es ist sehr schwer für einen Gutachter, den Sachwert einer Immobilie auf Basis von Normalherstellungskosten korrekt zu berechnen, wenn sich Baupreise so dynamisch entwickeln und die veröffentlichten Zahlen der eigentlichen Entwicklung hinterher hinken.
2. Wie berechnet man die Normalherstellungskosten?
Das folgende Rechenbeispiel verdeutlicht Ihnen, wie Sie die Normalherstellungskosten für das Sachwertverfahren ansetzen.
Einfamilienhaus
- bestehend aus Keller und Erdgeschoss
- Dachgeschoss voll ausgebaut
- mittlerer Gebäudestandard
- Brutto-Grundfläche von 200 m²
| Normalherstellungskosten aus der NHK 2010 | 835 Euro pro Quadratmeter |
| Baupreisindex für Bewertungszeitpunkt 1. Quartal 2022 | 148,6 |
| Angepasste Baukosten für Wertermittlungsstichtag | 1.240,81 Euro pro Quadratmeter |
| x Brutto-Grundfläche | x 200 m² |
|
Herstellungskosten des Einfamilienhauses (Angepasste Baukosten x Brutto-Grundfläche) |
1.240,81 Euro/m² x 200 m² = 248.162 Euro |
Zu den Herstellungskosten des Gebäudes sind die Herstellungskosten für Garagen und andere bauliche Anlagen sowie für nicht erfasste Bauteile (z. B. ein Balkon) zu addieren.
3. Für wen sind die Normalherstellungskosten relevant?
Wichtig sind die Normalherstellungskosten für die Bewertung von Immobilien mit dem Sachwertverfahren. Da die Baukostentabelle sehr umfangreich ist und außerdem weitere Korrekturfaktoren z.B. für die Wohnungsart und die Grundrissart zu berücksichtigen sind, sollte man die Verkehrswertermittlung einem Fachmann überlassen. Der Gutachter hat Erfahrung in der Verkehrswertermittlung verschiedener Immobilien und weiß, welche Herstellungskosten für welches Gebäude typisch sind.
Das Sachververfahren ist insbesondere in Zeiten sehr stark gestiegener Baukosten und veralteter Berechnungsgrundlagen nur bedingt in der Lage, den Verkehrswert der Immobilie korrekt abzubilden.
Unsere Empfehlung: Arbeiten Sie beim Immobilienverkauf mit einem Makler zusammen und lassen sich den Verkehrswert im Rahmen einer aktuellen Immobilienbewertung auf Basis des Vergleichswertverfahrens ermitteln. Dieser Service von ihre-kostenlose-immobilienbewertung ist kostenlos für Sie.