Teilungserklärung: Antworten auf 4 wichtige Fragen
Was für die Aufteilung in Wohnungseigentum wichtig ist, zeigen wir Ihnen hier Schritt für Schritt. Lesen Sie auch, wie Sie die typischen Fehler bei der Erstellung einer Teilungserklärung für eine Eigentumswohnung vermeiden.
1. Was ist eine Teilungserklärung?
Bei der Aufteilung von Wohneigentum an einem Mehrfamilienhaus in mehrere einzelne Wohneinheiten regelt die Teilungserklärung die künftigen Eigentumsverhältnisse. Die Teilungserklärung legt fest,
- welche Gebäude- und Grundstücksteile zum Sondereigentum gehören
- welche Gebäude- und Grundstücksteile zum Gemeinschaftseigentum gehören
- welche Sondernutzungsrechte bestehen
In der Teilungserklärung ist die Wohnung mit den dazugehörigen Miteigentumsanteilen und dem Gemeinschaftseigentum sowie dem Grundstück genau beschrieben. Gesetzlich geregelt ist die Teilungserklärung in § 8 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz). Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt insbesondere vor, wie die Aufteilung und die Zuordnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum zu erfolgen hat. Die Teilungserklärung ist vom Notar zu beglaubigen und wird beim Grundbuchamt hinterlegt.
Ohne die Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt lässt sich Wohneigentum nicht in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen. Und somit ist auch keine Veräußerung einzelner Wohnungen möglich. Die Teilungserklärung spielt daher eine wichtige Rolle beim Wohnungsverkauf. Alternativ zur Teilungserklärung ist es gemäß § 3 WEG aber auch möglich, dass alle Miteigentümer des Grundstücks einen Vertrag schließen und die Aufteilung dadurch regeln.
Eine Teilungserklärung für Wohnungseigentum inklusive der Pläne ist im Regelfall ziemlich umfangreich und besteht meist aus mindestens 20 Seiten. Bei größeren Objekten kann die Dokumentation auch mehr als 50 Seiten enthalten. Zur Teilungserklärung gehören außerdem
- der Aufteilungsplan inklusive Abgeschlossenheitsbescheinigung, durch die sich die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen belegen lässt
- die Gemeinschaftsordnung, insofern der Teilende abweichende Regelungen im Hinblick auf das Zusammenleben der Hausgemeinschaft trifft
2. Welche Eigentumsarten gibt es?
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Begriff |
Erklärung |
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Wohnungseigentum |
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Sondereigentum |
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Gemeinschaftseigentum |
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Teileigentum |
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Eigentümer |
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Sondernutzungsrecht |
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Miteigentumsanteil |
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3. Wie wird eine Teilungserklärung erstellt? Hier Checkliste als PDF!
Um ein Mehrfamilienhaus in mehrere (Eigentums-)Wohnungen für den Verkauf zu unterteilen, benötigen Sie eine Teilungserklärung. Dazu ist es notwendig, einen Aufteilungsplan zu beschaffen und damit die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt zu beantragen.
Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung können Sie einen Termin beim Notar vereinbaren, um die Teilungserklärung beglaubigen und gegebenenfalls beurkunden zu lassen. Durch die notarielle Beglaubigung wird die Teilungserklärung wirksam und Sie können die einzelnen Eigentumswohnungen veräußern.
Die Kosten für eine Teilungserklärung reichen von einigen Hundert bis zu mehreren Tausend Euro. Die Gebühren vom Notar und Grundbuchamt orientieren sich am Verkehrswert Ihrer Immobilie.
4. Lässt sich eine Teilungserklärung ändern? Was kostet das?
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine Teilungserklärung grundsätzlich auch nach erfolgter Teilung ändern lassen. Dazu ist es aber notwendig, dass alle Eigentümer der Änderung zustimmen. Um die Teilungserklärung zu ändern, ist die Mehrheit daher nicht ausreichend. Wenn nur einer der Eigentümer dagegen stimmt, lässt sich die Änderung nicht durchsetzen. Gerade bei Mehrfamilienhäusern mit vielen Wohnungen ist die Änderung einer Teilungserklärung daher nicht immer einfach. Überlegen Sie sich also, ob der Nutzen einer Teilungsänderung den damit verbundenen Aufwand überwiegt.
Teilungserklärung ändern – Kosten: Stimmt die Eigentümergemeinschaft der Teilungserklärung in geänderter Form zu, ist die Änderung wie die ursprüngliche Teilungserklärung vom Notar zu beglaubigen. Die Höhe der Notarkosten hängt vom Verkehrswert des Grundstücks und auch davon ab, welche Gebäudeteile betroffen sind.
Tipp von ihre-kostenlose-immobilienbewertung:
- Lassen Sie die Teilungserklärung vom Notar zusätzlich beurkunden. Dadurch entstehen zwar Zusatzkosten, dafür bürgt der Notar für die rechtssichere Teilungserklärung.
- Lassen Sie sich zum Thema Stimmrechte der Eigentümer beraten. Wenn sich das Stimmrecht eines Eigentümers nach seinem Miteigentumsanteil richtet, besteht schnell Konfliktpotenzial.
- Eine sogenannte „Öffnungsklausel“ im WEG legt fest, dass zur Änderung einer Vereinbarung keine Vereinbarung notwendig ist, sondern nur ein Beschluss. Eine solche Öffnungsklausel findet sich trotz der Vorteile bei der Beschlussfassung nur in wenigen Gemeinschaftsordnungen.