Vorkaufsrecht: Was Sie für den Immobilienverkauf wissen sollten
Wenn ein Vorkaufsrecht an einer Immobilie besteht, sollten Sie als Verkäufer aufpassen. Fehler beim Immobilienverkauf können sonst schnell teuer werden. Praktische Tipps zum Vorkaufsrecht haben wir Ihnen hier zusammengestellt.
1. Was ist ein Vorkaufsrecht und wer hat ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht berechtigt dazu, im Verkaufsfall vorrangig vor dem Drittkäufer in den Kaufvertrag für die Immobilie einzutreten. Damit erhält der Vorkaufsberechtigte das Recht, den Kaufvertrag mit den gleichen Konditionen zu übernehmen. Der Drittkäufer hat bei der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten in diesem Fall hingegen das Nachsehen. Um sein Vorkaufsrecht auszuüben, muss der Berechtigte innerhalb von zwei Monaten nach Übermittlung des Kaufvertrags seine Kaufabsicht mitteilen.
Man unterscheidet bei Vorkaufsrechten in
- vertragliche Vorkaufsrechte, die wiederum schuldrechtlich oder dinglich ausgestaltet sein können
- gesetzliche bzw. öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte
Für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht an Grundstücken ist es erforderlich, dass der Verpflichtete und der Berechtigte einen notariell beurkundeten Vertrag aufsetzen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine Vormerkung für den Erwerbsanspruch des Vorkaufsberechtigten im Grundbuch gesichert, wirkt aber nicht belastend auf das Grundstück. Das dingliche Vorkaufsrecht ist im Gegensatz dazu als Belastung im Grundbuch eingetragen. Es entsteht durch Einigung und Eintragung im Grundbuch. Aufgrund der dinglichen Sicherung hat dieses Vorkaufsrecht im Grundbuch eine stärkere Bedeutung als das schuldrechtliche Vorkaufsrecht.
Ein Vorkaufsrecht am Haus ist nur verbindlich beim Verkauf. Wenn Sie Ihre Immobilie aber beispielsweise an Ihre Nachkommen verschenken oder durch ein Tauschgeschäft übertragen, greift das Vorkaufsrecht nicht.
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Vorkaufsrecht vom Mieter im Haus
Mieter haben gemäß den Bestimmungen des § 577 BGB ein Vorkaufsrecht im Verkaufsfall, wenn an der Wohnung Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Das Vorkaufsrecht nach BGB besteht aber nicht, wenn der Eigentümer seine Wohnung an Familienangehörige oder einen Angehörigen seines Haushalts verkauft. Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil in 2015 beschlossen, dass jedem Mieter gesetzlich ein Vorkaufsrecht zusteht.
Vorkaufsrecht der Gemeinde
Auch die Gemeinde hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das in den § 24 und § 25 BauGB geregelt ist. Die staatliche Bodenpolitik sieht vor, dass die Gemeinde zu Zwecken städtebaulicher Maßnahmen ein Vorkaufsrecht für bestimmte Grundstücke hat. Im Hinblick auf den Kaufpreis ist der § 28 Abs. 3 BauGB zu beachten. Wenn der Kaufpreis im Kaufvertrag den Verkehrswert in einer „dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise“ deutlich überschreitet, hat die Gemeinde nur den Verkehrswert des Grundstücks zu zahlen. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht auch ohne Eintragung im Grundbuch.
Vorkaufsrecht des Miterben
Miterben haben gemäß § 2034 BGB ein Vorkaufsrecht, wenn einer der Miterben seinen Anteil am Grundstück an einen Dritten veräußert. Auch hier gilt die Frist von zwei Monaten, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Dieses Vorkaufsrecht ist vererblich.
2. Was gibt es für Vorkaufsrechtsarten?
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Schuldrechtliches Vorkaufsrecht |
Dingliches Vorkaufsrecht |
Öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht |
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3. Immobilie mit Vorkaufsrecht verkaufen?
Wenn Sie eine Immobilie veräußern, für die ein Vorkaufsrecht gilt, müssen Sie den Vorkaufsberechtigten über den Verkauf informieren. Im Normalfall übermittelt der Notar den beglaubigten Kaufvertrag an den Vorkaufsberechtigten. Wenn dieser die Immobilie erwerben möchte, kann er durch sein Vorkaufsrecht in den Vertrag zu den gleichen Konditionen eintreten.
Als Verkäufer haben Sie keine Möglichkeit, sich den Käufer auszusuchen oder gar die Konditionen nachzuverhandeln. Wenn der Vorkaufsberechtigte innerhalb von zwei Monaten seine Kaufabsicht erklärt, ist ein zweiter Kaufvertrag aufzusetzen und notariell zu beurkunden. Andernfalls wickeln Sie das Kaufgeschäft mit dem ursprünglichen Kaufinteressenten ab.
Anders sieht es nur aus, wenn der Verkäufer von vornherein mit dem Vorkaufsberechtigten die Konditionen für einen Kaufvertrag aushandelt. Gibt es keinen Drittkäufer, bleibt das Vorkaufsrecht gänzlich unberührt.
4. Was bringt das Vorkaufsrecht für Risiken mit sich?
Wenn Sie den Vorkaufsberechtigten nicht in den Verkauf einbeziehen und das Objekt an einen Drittkäufer veräußern, begehen Sie eine Pflichtverletzung. Daraufhin kann der Berechtigte gegen Sie Schadensersatzansprüche stellen.
Aber auch wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht geltend macht und in den Kaufvertrag eintritt, ist die Situation nicht ganz einfach. In diesem Fall hat der Drittkäufer auf Grundlage des Kaufvertrags ein Recht auf Schadensersatzanspruch, da Sie dem Vertrag nicht Folge leisten. Daher ist es wichtig, dass Sie sich im Kaufvertrag stets ein Rücktrittsrecht einräumen. Durch ein Rücktrittsrecht haben Sie die Möglichkeit, den Kaufvertrag ohne finanzielle Folgen aufzulösen und einen Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten zu schließen.
5. Kann man vom Vorkaufsrecht zurücktreten?
In bestimmten Fällen erlischt ein Vorkaufsrecht, und zwar wenn
- sich der Verpflichtete und der Berechtigte auf die Aufhebung des Vorkaufsrechts einigen und die Löschung im Grundbuch beantragen
- es sich um ein nicht vererbliches Vorkaufsrecht handelt und der Berechtigte verstirbt
- das Vorkaufsrecht nur befristet war und die Frist abgelaufen ist