Wohnrecht: Wichtige Infos für den Hausverkauf

Das Wohnrecht bietet viele Vorteile, ist aber auch mit einigen Tücken verbunden. Darauf sollten Sie bei der Vereinbarung eines Wohnungsrechts achten!

1. Überblick über das Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht

Ein Wohnungsrecht räumt dem Berechtigten gemäß § 1093 BGB das Recht ein, eine Immobilie oder Teile dieser unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Beispielsweise kann ein Hauseigentümer seiner Lebensgefährtin ein Wohnungsrecht eintragen lassen, sodass diese im Todesfall die Immobilie weiter nutzen darf. Das Haus vererbt der Verstorbene zwar an seine Nachkommen, seine überlebende Partnerin kann aber in der Immobilie wohnen bleiben. Die Einzelheiten zum Wohnungsrecht regeln eine Reihe gesetzlicher Vorschriften im BGB, die auch für das Nießbrauchrecht gelten. Durch das Wohnungsrecht ist der Berechtigte einem Mieter gleichgestellt. Der Inhaber des Wohnungsrechts braucht daher nur für die üblichen Nebenkosten und Schönheitsreparaturen aufkommen. Größere Reparaturen hat hingegen der Eigentümer zu tragen.

Das Wohnungsrecht erstreckt sich üblicherweise auf ein gesamtes Haus oder eine Wohnung, kann aber auch eine Einliegerwohnung oder bestimmte Räume der Immobilie betreffen. Dem Berechtigten ist es gesetzlich erlaubt, seine Familie sowie Pflege- und Bedienungspersonal aufzunehmen. Wenn sich das Wohnungsrecht nur auf einen Teil des Gebäudes bezieht, darf der Berechtigte die gemeinschaftlich genutzten Anlagen wie z. B. den Garten mitbenutzen.

Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit muss das Wohnungsrecht in die zweite Abteilung des Grundbuchs eingetragen sein. Nach § 1092 BGB ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht übertragbar, sondern sie lässt sich nur vom Berechtigten persönlich ausüben. Der Berechtigte kann die Ausübung des Wohnungsrechts aber einem anderen überlassen, insofern die Überlassung gestattet ist. Abzugrenzen vom Wohnungsrecht ist das Dauerwohnrecht nach §§ 31 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).

2. Unterschied zwischen Nießbrauch- und Wohnrecht

Nießbrauch und Wohnungsrecht unterscheiden sich wie folgt:

• Ein Wohnungsrecht berechtigt dazu, eine Immobilie als Wohnung zu nutzen.
• Ein Nießbrauchrecht berechtigt dazu, Nutzungen der Sache zu ziehen („Fruchtgenuss“).

Damit besteht zwischen dem Nießbrauch und dem Wohnungsrecht also ein wesentlicher Unterschied, der in der Nutzung besteht. Dazu ein Beispiel aus der Praxis: Herr Mustermann überträgt seinen Kindern das Eigentum am Zweifamilienhaus als Schenkung. Wenn sich Herr Mustermann ein Wohnungsrecht für eine Wohnung im Haus grundbuchrechtlich sichern lässt, kann er weiterhin in seiner Immobilie wohnen. Wenn Herr Mustermann sich hingegen für den Nießbrauch entscheidet, stehen ihm mehr Nutzungsmöglichkeiten offen. Er kann entweder selbst in der Wohnung leben oder das Objekt vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Welche Option besser für Herrn Mustermann geeignet ist, hängt daher von seinen persönlichen Plänen ab.

3. Rechte und Pflichten des Berechtigten

Die folgende Tabelle vermittelt Ihnen einen Überblick zu den Rechten und Pflichten des Inhabers eines Wohnungsrechts:

4. Ist es möglich, das eingetragene Wohnrecht zu löschen?

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht sichert dem Berechtigten zwar sein Zuhause zu. Doch das Wohnungsrecht hat gerade für den Eigentümer der Immobilie nicht nur Vorteile. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, sollte das Grundbuch möglichst frei von Belastungen sein. Wenn beispielsweise der Berechtigte in ein Pflegeheim geht oder umzieht und die Wohnung nicht mehr benötigt, ist es oftmals sinnvoll, das Wohnungsrecht löschen zu lassen. Eine Löschung aus dem Grundbuch nimmt der Notar vor. Dazu bedarf es aber grundsätzlich der Zustimmung des Berechtigten.

Wenn Sie als Eigentümer Ihre Immobilie veräußern möchten, können Sie dem Berechtigten den Wert des Wohnrechts auch erstatten. Beispielsweise erhält der Inhaber des Wohnrechts als Abfindung eine Geldsumme oder Sie kümmern sich um eine Ersatzwohnung. Als Gegenleistung stimmt der Berechtigte zu, das Wohnungsrecht löschen zu lassen. Der Berechtigte hat aber grundsätzlich keinen Anspruch darauf, sich sein Wohnrecht auszahlen zu lassen.

In den folgenden Situationen erlischt ein Wohnungsrecht automatisch:

• wenn der Berechtigte verstirbt
• wenn das Wohnungsrecht nur auf eine befristete Dauer vereinbart war und die Frist abgelaufen ist
• wenn eine Bedingung zur Löschung eingetreten ist, die beide Parteien zuvor vereinbart haben
• wenn die Immobilie beispielsweise durch einen Brand zerstört wurde und dauerhaft nicht mehr bewohnbar ist

5. Wie wird das Wohnrecht steuerlich behandelt?

Durch das Wohnungsrecht spart der Berechtigte hohe Kosten ein, die sonst als Miete für eine entsprechende Wohnung zu zahlen wären. Steuerrechtlich wird ein Wohnungsrecht daher als Vermögensübertragung behandelt. Da das Wohnungsrecht aber meist unentgeltlich eingeräumt wird, stellt sich zunächst die Frage nach dem Wert des Wohnungsrechts. Als Basis für die Berechnung dienen die möglichen Mieteinnahmen (siehe mehr dazu unter Punkt 6 „Immobilie mit Wohnrecht bewerten – wie hoch ist der Wert?“).

Ob der Berechtigte tatsächlich die Schenkungs- und Erbschaftssteuer zahlen muss und wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Ehegatten steht beispielsweise ein Freibetrag von 500.000 Euro zu.

6. Immobilie mit Wohnrecht bewerten – wie hoch ist der Wert?

Die Berechnung des Wertes eines Wohnungsrechts folgt einer einfachen Formel:

• Zum einen zieht man die erzielbare Nettomiete der Wohnung heran, die sich aus dem Mietspiegel ergibt. Durch einen Zinssatz auf den Kapitalwert lassen sich die künftigen Mieteinnahmen auf den Bewertungsstichtag abzinsen, d. h. inflationsbereinigt betrachten. Gemäß § 14 BewG (Bewertungsgesetz) ist ein Zinssatz von 5,5 Prozent zu verwenden.
• Der andere Faktor ist die Lebenserwartung des Berechtigten. Da sich die Lebenserwartung meist nur schwer abschätzen lässt, hilft die Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes weiter.

Beispiel Wohnrecht Berechnung: Herr Mustermann hat sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen. Er ist heute 60 Jahre alt. Seine weitere Lebenserwartung liegt demnach bei 21,52 Jahren und der Kapitalwert ist mit 12,779 angesetzt. Die erzielbaren Mieteinnahmen für die Wohnung betragen 15.000 Euro im Jahr.

• Das Wohnrecht auf Lebenszeit hat demnach einen Wert von 12,779 x 15.000 Euro = 191.685 Euro.

7. Was ist beim Immobilienverkauf mit Wohnrecht zu beachten?

Eine Immobilie, die mit einem Wohnrecht belastet ist, lässt sich nur schwer verkaufen. Der Eigentümer muss den Berechtigten zwar nicht um seine Zustimmung zum Verkauf bitten. In Normalfall interessieren sich aber kaum Käufer für ein Objekt, auf das ein Wohnrecht eingetragen ist. Die Immobilie lässt sich für den neuen Eigentümer so weder selbst bewohnen noch vermieten.

Dazu ein einfaches Rechenbeispiel: Angenommen das Haus hat einen Marktwert von 650.000 Euro hat und der Wert des Wohnrechts wurde mit 125.000 Euro berechnet. Daraus ergibt sich ein geminderter Immobilienwert von 525.000 Euro.

8. Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn der Eigentümer den Kredit nicht zurückzahlt?

Wenn ein Eigentümer seine Kreditraten nicht begleichen kann, kosten ihn seine Schulden im schlimmsten Fall das Haus. Die Folgen der Überschuldung können auch den Inhaber eines Wohnungsrechts treffen. Denn Forderungen der Bank sind im Grundbuch vorrangig vor dem Wohnungsrecht eingetragen. Die kreditgebende Bank hat daher die Möglichkeit, die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung zu verwerten und damit die Kreditschulden zu tilgen.

Doch was passiert mit dem Wohnungsrecht im Falle einer Zwangsversteigerung? Wenn das Haus bei einer Zwangsversteigerung unter den Hammer kommt, erlischt das Wohnungsrecht. Der ehemals Berechtigte erhält aus dem Versteigerungserlös lediglich eine Abfindung in Höhe des Wertes des Wohnrechts (siehe dazu Punkt 6 „Immobilie mit Wohnrecht bewerten – wie hoch ist der Wert?“). Häufig erzielt die Immobilie bei einer Zwangsversteigerung aber nur einen Preis unter dem Verkehrswert. Damit schmälert sich der Erlös, der für die Zurückzahlung aller offenen Forderungen übrig bleibt. Der Inhaber des Wohnungsrechts hat daher keine Garantie, dass er eine angemessene Auszahlung erhält.