Verkehrswert Grundstück – der Wert des Bodens

Sie möchten ein unbebautes Grundstück verkaufen? Dann sollten Sie den Verkehrswert unbedingt kennen. Denn bieten Sie den Boden zu günstig an, verschenken Sie bares Geld. Liegen Ihre Preisvorstellungen weit über dem Marktwert, wird Ihr Grundstück zum Ladenhüter. Lesen Sie hier, wie Sie den Verkehrswert von Grundstücken richtig ermitteln.

1. Verkehrswert Grundstück: Was bedeutet das?

Der Verkehrswert eines Grundstücks meint den Marktwert. Damit beschreibt der Verkehrswert den Preis, den Sie beim Verkauf eines Grundstücks wahrscheinlich erzielen können. Diese Annahme setzt immer einen funktionierenden Markt voraus, denn ohne Nachfrage lässt sich Baugrund nicht veräußern. Allerdings lässt sich der Verkaufspreis für ein Grundstück nur schwer prognostizieren, da jeder Bodengrund in seinem Zuschnitt und seiner Lage einzigartig ist. Selbst zwei direkt nebeneinanderliegende Flächen gleicher Größe können unterschiedliche Verkaufspreise erzielen.

2. Verkehrswert und Bodenrichtwert: Wo liegt der Unterschied?

Nach § 196 Baugesetzbuch bildet der Bodenrichtwert den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters Boden in einer bestimmten Region ab. Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, fassen qualifizierte Gutachterausschüsse Grundstücke mit Wert- und Nutzungsverhältnissen zusammen und bestimmen den durchschnittlichen Wert. Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen möchten, bietet der Bodenrichtwert einen ersten Anhaltspunkt zur Wertbestimmung. Allerdings berücksichtigt dieser amtliche Wert nicht, welche Besonderheiten Ihr Grund und Boden aufweist. Ein unverbaubarer Fernblick oder eine vollständige Erschließung macht z. B. den Boden wertvoller. Der Verkehrswert eines Grundstücks liegt daher in der Regel 10 bis 20 Prozent über oder unter dem Bodenrichtwert.

3. Wie stellt man den Verkehrswert für ein Grundstück fest?

Zunächst wird bei der Verkehrswertermittlung für ein Grundstück unterschieden, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt. Bei bebauten Grundstücken muss bedacht werden, dass Boden und Immobilie eine Einheit bilden und somit gemeinsam in die Bewertung fallen. Bei unbebauten Grundstücken ist die einfachste Möglichkeit zur Feststellung des Verkehrswerts der Vergleich. Prüfen Sie, welche anderen Grundstücke in der Gemeinde in letzter Zeit verkauft worden sind und welche Preise diese erzielt haben. Bedenken Sie, dass Sie beim einfachen Vergleich häufig auf folgende Schwierigkeiten stoßen:

• Jedes Grundstück ist einzigartig, daher ist oft kein direkter Vergleich möglich.
• In Ballungszentren ist Grund und Boden knapp. Oft standen in den letzten Monaten im betreffenden Stadtteil nur ein oder zwei Vergleichsobjekte zum Verkauf.
• In ländlichen Regionen mit geringer Nachfrage gibt es oft ebenfalls nicht ausreichend Vergleichsgrundstücke zur Preisbestimmung.

4. Der Bebauungsplan bestimmt den Verkehrswert von Grundstücken

Wenn Sie genau wissen möchten, wie hoch der Verkehrswert Ihres Grund und Bodens ist, bleibt Ihnen nur, sich mit der Bebaubarkeit auseinanderzusetzen. Als Faustregel gilt: Je mehr Bebauung auf einem Grundstück möglich ist, desto höher liegt der Verkehrswert. Die Vermietung oder der Verkauf vieler Wohneinheiten verspricht mehr Gewinn als der Verkauf eines Einfamilienhauses. Neben den Möglichkeiten zur Nutzung sollten Sie auch ermitteln, welche Kosten der Bau verursacht. Felsiger oder morastiger Untergrund, ein unerschlossenes Grundstück, Altgebäude, die abgerissen werden müssen, oder ein alter Baumbestand erhöhen die Baukosten deutlich. Machen Sie sich bewusst, wie Bauträger rechnen: Der mögliche Verkaufserlös abzüglich der erforderlichen Baukosten bestimmt den maximalen Verkehrswert eines Grundstücks.

5. Checkliste Verkehrswert Grundstück - Hier PDF kostenlos downloaden!

Viele verschiedene Faktoren fließen in die Verkehrswert-Bestimmung für ein Grundstück ein. Richten Sie sich nach folgender Checkliste, um sich einen Überblick über den Marktwert Ihres Grund und Bodens zu verschaffen.

6. Verkehrswert des Grundstückes bestimmen - Lassen Sie sich kompetent beraten

Die Wertermittlung bei Grundstücken ist ein schwieriges Unterfangen. Das liegt einerseits daran, dass der Markt für Grundstücke viel kleiner ist als der Immobilienmarkt. Auf der anderen Seite bestimmen Angebot und Nachfrage hier viel stärker den möglichen Preis. Käufer wie Bauträger, die mit dem Verkauf von Immobilien Gewinne generieren, akzeptieren oft höhere Preise als private Käufer, die ein selbst genutztes Eigenheim errichten möchten. Eine wirklich realistische Einschätzung des Verkehrswerts erhalten Sie, wenn Sie einen Grundstücksmakler beauftragen. Ein qualifizierter Makler besitzt das nötige Fachwissen und die erforderliche Erfahrung, den aktuellen Marktwert und somit den bestmöglichen Preis genau zu bestimmen. Er weiß auch, für welche Käufergruppen das Grundstück besonders interessant ist und kann Ihnen in der Kommunikation mit dem Bauamt unterstützend zur Seite stehen, welche Vorgaben oder Auflagen das Bauamt für die Bebauung macht.