Quadratmeterpreise 2023 - Entwicklung, Berechnung & Infos!

Das Wichtigste zuerst:

• Die Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien sind seit Juni 2022 bis August 2023 um durchschnittlich 9,8% gefallen, die Mietpreise dagegen stark gestiegen.
• Wie Sie ihren Quadratmeterpreis richtig berechnen, welche Faktoren den QM-Preis beeinflussen und welche Rolle der QM-Preis beim Immobilienverkauf spielt: Erfahren Sie alles auf dieser Seite!
• Ausblick: Die Quadratmeterpreise für Kaufimmobilien werden sich voraussichtlich ab 2024 stabilisieren und in den Folgejahren in etwa mit der Inflation steigen, aber sehr unterschiedlich von Region zu Region bis 2035.

1. Wie hoch sind die aktuellen Quadratmeterpreise in Deutschlands Großstädten?

Bei der Betrachtung der aktuellen Quadratmeterpreise in Deutschlands Großstädten fallen zunächst die sehr unterschiedlichen Entwicklungen bei den Kaufpreisen und den Mietpreisen auf:

Aktuelle Kaufpreise für Häuser und Wohnungen in Top 7 Städten pro qm 2023

Die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser sind in allen 7 Top-Städten im Vorjahresvergleich gefallen. Bundesweit betrug laut Europace Hauspreisindex das Minus bei Eigentumswohnungen 9,9%, bei Häusern 9,7%, berücksichtgt man den Zeitraum der letzten 15 Monate, d.h. seit dem Höchststand der Immobilienpreise im Juni 2022 bis aktuell im August 2023.

Aktuelle Mietpreise pro Quadratmer in den 7 Top-Städten 2023

Die Mietpreise haben sich konträr zu den Kaufpreisen entwickelt. Sie sind stark im Vorjahresvergleich gestiegen, in Berlin sind sie mit +14,5% geradezu explodiert.

2. Wie berechnet man den Quadratmeterpreis und die Wohnfläche korrekt?

Sofern es sich beim Kaufpreis um einen Angebotspreis handelt, kann ggf. noch ein Verhandlungsspielraum von z.B. 5% abgezogen werden, da nur der tatsächlich realisierte Kaufpreis in die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse eingeht. Dies ist dann relevant, wenn Sie Qm-Preise auf Basis tatsächlich getätigter Transaktionen verlgeichen wollen.

Wie kann ich die Quadratmer richtig berechnen?

Hierzu können Sie die Wohnflächenverordnung (WoFIV) heranziehen bzw. finden auch ausführliche Informationen auf unserer Seite Wohnfläche berechnen. Im Wesentlichen ist es aber ganz einfach. Der folgenden Tabelle können Sie entnehmen, was als Wohnfläche gerechnet werden darf und was nicht. Und dann gibt es da noch Flächen, die nur anteilig berechnet werden dürfen, wie z.B. Balkone, Terrassen, Dachgeschossflächen.

Um die Wohnfläche jetzt zu ermitteln, müssen Sie alle Flächen vermessen und die folgende Formel anwenden.

Beispiel zur Wohnraumberechnung:

60 qm Fläche innerhalb einer Wohnung mit mindestens 2 Meter lichte Höhe = 100% anrechenbar

8 qm Balkon = zu 50% anrechenbar, d.h. 4 qm

60 + 4 = 64 qm Gesamtwohnfläche

Bei einem Kaufpreis von 128.000 Euro betrüge der qm-Preis 128.000 / 64 = 2.000 Euro pro qm

3. Welche Faktoren beeinflussen den Quadratmeterpreis bei einer Immobilie?

Die Wohnfläche richtig zu berechnen ist einfacher als deren wirklichen Wert festzustellen. Um diesen zu ermitteln, sollte man alle Faktoren berücksichtigen, die bei jeder Immobilienbewertung eine Rolle spielen. Damit sind natürlich in erster Linie die Lage einer Immobilie und deren Ausstattung und Nutzbarkeit gemeint.

An dieser Stelle soll aber noch auf ein paar Besonderheiten hingewiesen werden, die Sie beim Vergleich berücksichtigen sollten:

Neubau vs. Altbau: Vergleichen Sie in der Regel nur Neubauwohnungen mit Neubauwohnungen und Altbauwohnungen unter einander. Auch wenn im Einzelfall eine top sanierte Altbauwohnung an den Preis einer Neubauwohnung herankommen kann.

Etage einer Wohnung: Erdgeschosswohnungen haben in der Regel niedrigere Quadratmeterpreise, es sei denn, es gibt einen sehr großen Garten mit einem Sondernutzungsrecht. Wohnungen mit Dachterassen weisen dagegen überdurchschnittliche Quadratmeterpreise auf, auch wenn die Terrasse schon in die Wohnflächenberechnung mit einfliesst.

Wohnungsgröße: Sehr große Wohnungen werden üblicherweise zu niedrigeren QM-Preisen gehandelt als sehr kleine Wohnungen. Warum? Weil bei großen Wohnungen ein Quadratmeter nicht so dringend wie bei einer sehr kleinen Wohnung benötigt wird.

Deckenhöhe: Hier gilt die Faustformel, je höher eine Decke, desto höher der Quadratmeterpreis und umgedreht. Jeder möchte gerne nach oben so viel Platz wie möglich haben.

Schnitt der Wohnung: Je "besser" eine Wohnung geschnitten ist, desto höher ist in der Regel der Quadratmeterpreis. Ein schlechter Schnitt, z.B. mit länglich geschnittenen Zimmern, führt zu Abzügen beim Quadratmeterpreis.

4. Wie wichtig ist der Quadratmeterpreis beim Immobilienverkauf und -kauf?

Der Quadratmeterpreis spielt beim Immobilienverkauf und -kauf eine wichtige Rolle. Er ist ein guter Indikator, ob ein Objekt günstig oder aber auch zu teuer sein könnte. Im ersten Schritt ist es sinnvoll, sich die Quadratmeterpreise in Abhängigkeit von der Lage einer Immobilie anzuschauen.

Wenn Immobilienprofis Quadratmeterpreise von Stadtteilen oder sogar einzelne Straßenzüge miteinander vergleichen, dann liegt das daran, dass die Lage einer Immobilie immer noch den größten Einfluss auf den erzielbaren Verkaufspreis hat.

In angesagten Stadtteilen wie beispielsweise Bogenhausen in München erzielen auch vermeintlich weniger attraktive Immobilien sehr gute Verkaufspreise, z.B. insbesondere wenn der Wohnstandard durch Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen deutlich verbessert werden kann.

Aber ACHTUNG: Die unter Punkt 3 aufgeführten Faktoren sowie einige weitere Faktoren (z.B. wie hell ist eine Wohnung), dürfen auf keinen Fall bei der Wertermittlung außer Acht gelassen werden. Sie alle beeinflussen den erzielbaren Quadratmeterpreis.

Dabei gilt der Grundsatz: Für jeden wertbeeinflussenden Faktor sollte die wertermittelnde Person entweder einen Aufschlag oder einen Abschlag auf den durchschnittlichen Quadratmeterpreis rechnen. Es sei denn der Faktor ist als durchschnittlich einzustufen.

Da diese Beurteilung aber gar nicht so einfach ist, raten wir Ihnen neben einer Online-Immobilienbewertung zusätzlich eine Bewertung durch einen Profi vor Ort durchführen zu lassen. Gerne empfehlen wir Ihnen einen Makler mit viel Erfahrung und besten Kundenbewertungen, wenn Sie über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken. Dieser Service ist für Sie kostenlos und ohne weitere Verpflichtung.

5. Wie ermittelt man den Quadratmeterpreis bei Grundstücken?

Beim Quadratmeterpreis für ein noch unbebautes Grundstück geben vorrangig die Lage und die Bebaubarkeit vor, welcher Preis am Markt erzielt werden kann. Der Bodenrichtwert – der durch die gesammelten Verkaufspreise vergleichbarer Grundstücke zustande kommt – gibt außerdem eine Orientierung. Jedoch kann erst ein erfahrener Makler oder anderer Gutachter den tatsächlich erreichbaren Marktwert, auch Verkehrswert genannt, einschätzen, denn dieser hängt wesentlich auch von den individuellen Eigenschaften des Grundstücks ab.

6. Quadratmeterpreise 2023 für Häuser für die 85 größten deutschen Städte

Hier finden Sie die QM-Kaufpreise für Häuser in den 85 größten deutschen Städten. Es handelt sich dabei um durchschnittliche Angebotspreise von Juni bis August 2023 aus den wichtigsten Immobilienportalen.

7. Quadratmeterpreise Eigentumswohnungen 2023 für 400 Regionen und Städte

In der folgenden Tabelle haben wir für alle Regionen die aktuellen Quadratmeterpreise für Sie zusammengestellt.

Die Daten entsprechen den Angebotspreisen der letzten 3 Monate bis August 2023 aus den größten Immobilienportalen. Sie wurden um bis zu 5% in den Regionen nach unten angepasst, wo der Preisdruck aktuell noch hoch ist, um die tatsächlich aktuell realisierten Verkaufspreise besser abzubilden.

8. Wie werden sich die Quadratmeterpreise in Deutschland bis 2035 entwickeln?

Um diese Frage zu beantworten, muss man verschiedene Aspekte berücksichtigen:

1. Preisentwicklung in der Vergangenheit

Die Quadratmeterpreise kannten 10 Jahre lang nur eine Richtung: nach oben. Sie stiegen in dieser Zeit um ca. 100% an. Nun sind Immobilienmärkte zyklische Märkte, d.h. es gibt sowohl längere Phasen des Aufschwungs als auch Seitwärtsphasen. Die letzte Seitwärtsphase gab es zwischen 2004 und 2012, in dem die qm-Preise stabil waren, d.h. real in Höhe der Inflationsrate an Wert verloren haben, d.h. ca. 2% jährlich.

Dass nach 10 Jahren Anstieg wieder eine Abwärtsphase oder Seitwärtsphase kommen würde, hatten viele Experten vorausgesagt. In dieser Phase befinden wir uns aktuell.

2. Aktuelle Konsolidierungsphase am Immobilienmarkt

Dass wir seit guten einem Jahr in allen Immobiliensegmenten rückläufige Preisen beobachten, ist vor allem dem starken Zinsanstieg geschuldet. Wir gehen aber davon aus, dass die Abwärtsphase schon im Herbst 2023 in einer neue Seitwärtsphase übergehen wird. Diese wird zunächst mit realen Wertverlusten einhergehen, da die Inflation in den nächsten 12 Monaten voraussichtlich noch bei über 3% liegen wird.

3. Erste Preisanstiege wieder ab 2024

Wir gehen davon aus, dass es bereits in 2024 wieder zu Preisanstiegen am Immobilienmarkt kommen wird. Die Gründe für den Anstieg:

• Schwache Neubautätigkeit: Es enstehen derzeit nicht genug Wohnungen, so dass eine Verschärfung der Wohnungsknappheit absehbar ist.
• Steigende Haushaltsnettoeinkommen: Die aktuellen Tarifabschlüsse signalisieren bereits, dass die Löhne und damit die Erschwinglichkeit von Immobilien sich verbessern wird.
• Keine weiteren Zinserhöhungen: Vermutlich wird die EZB im Herbst das letzte Mal den Zins erhöhen. Im Frühjahr 2024 könnten die Zinsen Experten zufolge leicht nachgeben.

• Mietmarkt verteuert sich weiter: Aufgrund der Wohnungsknappheit werden die Mieten weiter rasant steigen und damit den Kauf von Wohneigentum attraktiver machen. Dadurch wird die Nachfrage nach Kaufimmobilien steigen.

4. Weitere Preis beeinflussende Faktoren bis 2035

Als sehr wahrscheinlich gilt, dass das Angebot an Immobilien auch innerhalb der nächsten 12 Jahre knapp bleiben wird. Die Gründe:

• Bauen ist in Deutschland zu teuer. Schon jetzt kostet die Errichtung einer Neubauimmobilie mindestens 5.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

• Viele Bauträger haben kaum noch Liquidität, es sind einige Insolvenzen in den nächsten Monaten absehbar.

• Die energetischen Auflagen werden immer größer. Damit ist klar, dass Bauen künftig noch teurer als bisher wird.

Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass auch die Nachfrageseite robust bleiben wird. Die Gründe:

• Die Migration wird auch in den nächsten Jahren nicht zu stoppen sein, bestenfalls leicht zurückgehen.
• Die Immobilie wird als Baustein zur Altersvorsorge künftig mehr denn je benötigt, da dass umlagefähige Rentensystem absehbar an seine Grenzen stossen wird.
• Die Immobilie wird zudem als Inflationsschutz gefragt sein. Es ist nicht sicher, dass es der Regierung gelingen wird, die Inflation wieder dauerhaft unter 2% abzusenken.