Ertragswertverfahren: Wie Mieteinnahmen den Wert einer Immobilie bestimmen
Um den Verkehrswert einer vermieteten Immobilie zu ermitteln, wird häufig das Ertragswertverfahren angewendet. Im Vordergrund steht bei dieser Methode, was eine Immobilie an Miet- oder Pachteinnahmen erwirtschaftet. Je mehr und risikoloser sie dem Besitzer etwas einbringt, desto höher ist der Verkehrswert. Doch diesen zu ermitteln, ist recht komplex. Denn zur genauen Berechnung mit dem Ertragswertverfahren gemäß §§ 17 bis 20 Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV) werden einige Kennzahlen benötigt.
Inhalt der Seite:
- Was ist das Ertragswertverfahren?
- Wann wird das Ertragswertverfahren eingesetzt?
- Was ist der Ertragswert
- Beispiel für Immobilienbewertung mit Berechnung nach Ertragswertverfahren
- Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren?
- Rechtliche Grundlage in Deutschland
- Woraus ergeben sich die Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV?
- Welche Rolle spielt der Einheitswert?
1. Was ist das Ertragswertverfahren?
Bei dem Ertragswertverfahren handelt es sich um eine der drei gängigen Bewertungsmethoden zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. In der Praxis ist das Ertragswertverfahren für die Verkehrswertermittlung von Renditeobjekten von Bedeutung, die dauerhaft Erträge erzielen. Die Besonderheit besteht bei diesem Verfahren darin, dass die Bewertung des Grundstücks einerseits und die Bewertung des Gebäudes andererseits getrennt voneinander erfolgen. Diese Aufspaltung bei der Bewertung liegt der Tatsache zugrunde, dass ein Gebäude nur eine gewisse Restnutzungsdauer hat, wohingegen der Wert von Grund und Boden dauerhaft bestehen bleibt.
2. Wann wird das Ertragswertverfahren eingesetzt?
Das Ertragswertverfahren kommt bei der Ermittlung des Verkehrswertes für vermietete Wohnimmobilien und Gewerbeobjekte zur Anwendung. Dabei bilden die zu erzielenden Mieteinnahmen die Berechnungsbasis für den Gesamtwert der Immobilie. Geeignet ist das Ertragswertverfahren außerdem für gemischte Wohn- und Gewerbeimmobilien. Damit lässt sich der Ertragswert bzw. Barwert bestimmen, der aussagt, wie hoch die zukünftigen Überschüsse aus Erträgen und Kosten sind.
Sinnvoll ist das Ertragswertverfahren beispielsweise für die Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie für den Verkauf. Das Ertragswertfahren ist außerdem die führende Bewertungsmethode für die Ermittlung des Einheitswertes.
Der Verkehrswert auf Basis der Ertragswertberechnung stellt das Ergebnis einer Rechenoperation dar, die ziemlich präzise die aktuelle Nachfrage auf dem Immobilienmarkt widerspiegelt. Allerdings ist der Markt sehr dynamisch. Und nicht immer gibt der von den Kommunen festgelegte und für das Ergebnis sehr einflussreiche Liegenschaftszins tatsächlich die aktuelle Marktsituation wieder. Bereits durch kleine Änderungen der Basiswerte kann es zu erheblichen Unterschieden in der Gesamtbewertung kommen. Daher sollte das Ertragswertverfahren von einem erfahrenen Experten durchgeführt werden, der über die nötige Marktkenntnis und Erfahrung verfügt.
3. Was ist der Ertragswert?
Der Ertragswert einer Immobilie basiert auf den marktüblichen erzielbaren Miet- und Pachteinnahmen und berechnet sich durch
- den Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen
- den Bodenwert des Grundstücks.
Dementsprechend spielt diese Rechengröße bei der Verkehrswertermittlung von vermieten Objekten eine Rolle. Berechnen lässt sich der Ertragswert mit dem Ertragswertverfahren nach §§ 17 bis 20 Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV). Meist kommt der Ertragswert bei der Immobilienbewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern sowie Bürogebäuden und anderen gewerblich genutzten Mietobjekten zum Einsatz.
Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem marktüblichen Reinertrag, also den Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Diesen Reinertrag rechnet man auf die Restnutzungsdauer der Immobilie hoch. Der Bodenwert des Grundstücks lässt sich wiederum aus den Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse herleiten oder mit dem Vergleichswertverfahren ermitteln. Beim Ertragswertverfahren ist bei der Ermittlung des Grundstückswerts noch der Liegenschaftszins zu berücksichtigen. Mit dem Liegenschaftszins lässt sich der Boden verzinsen, da sich das Grundstück im Gegensatz zum Gebäude nicht abnutzt.
4. Beispiel für Immobilienbewertung mit Berechnung nach Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren geht man wie folgt vor: Der Wert der Immobilie setzt sich aus dem Wert des (unbebauten) Grundstücks und dem Wert der baulichen Anlagen zusammen, die zunächst getrennt voneinander berechnet werden. Für die Berechnung des Bodenwerts lassen sich die Bodenrichtwerte heranziehen. Bei der Berechnung des Gebäudeertragswerts hilft die folgende Formel:
| Berechnung Ertragswert |
| Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete) |
| ./. Bewirtschaftungskosten |
| = Reinertrag des Grundstücks |
| ./. Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins) |
| = Gebäudereinertrag |
| x Vervielfältiger |
| = Gebäudeertragswert |
Für das Ertragswertverfahren ergibt sich aus den zwei Komponenten – dem Wert von Grund und Boden sowie dem Wert des Gebäudes – folgende Formel:
- Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen
Erklärung der einzelnen Kennzahlen beim Ertragswertverfahren
- Liegenschaftszins: Diese Rechengröße hängt von der Lage des Grundstücks sowie von der Art und der Restnutzungsdauer der Immobilie ab. Basis für den Liegenschaftszins bilden die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Mit dem Liegenschaftszins lässt sich der Verkehrswert der Immobilie zu marktüblichen Konditionen verzinsen.
- Vervielfältiger: Der Vervielfältiger ergibt sich wiederum aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem Liegenschaftszins. Je höher die Restnutzungsdauer, umso größer ist der Vervielfältiger. Je höher der Liegenschaftszins, umso geringer fällt der Vervielfältiger aus.
- Sonstige wertbeeinflussende Merkmale: Hierzu gehören alle Umstände, die sich (wertsteigernd oder wertmindernd) auf den Wert der Immobilie auswirken. Wertmindernd ist beispielsweise ein Instandhaltungsstau, der mit Schäden am Gebäude einhergeht.
5. Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren?
Mit dem Ertragswertverfahren lässt sich der Verkehrswert renditeorientierter Immobilien bestimmen. Daneben gibt es mit dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwertverfahren zwei weitere Methoden, die zur Validierung herangezogen werden können. Welches Verfahren für welche Art von Immobilie geeignet ist, zeigt Ihnen die folgende Übersicht.
| Bewertungsmethode | Merkmale | Anwendungsbeispiele |
| Ertragswertverfahren | Verkehrswert basiert auf Mieteinnahmen und berechnet sich durch die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenwert |
|
| Sachwertverfahren | Verkehrswert leitet sich aus den Normalherstellungskosten (abzüglich Alterswertminderung) des Gebäudes und dem Bodenwert ab |
Selbst genutztes Haus |
| Vergleichswertverfahren | Bewertung erfolgt auf der Basis von Vergleichspreisen ähnlicher Objekte | Geeignet für die meisten Arten von Immobilien, wie Einfamilienhäuser, selbst genutzte Eigentumswohnungen und Grundstücke |
6. Rechtliche Grundlage in Deutschland
Die rechtliche Grundlage zum Ertragswert und zum Ertragswertverfahren findet sich in §§ 17–20 ImmoWertV:
- §17 ImmmoWertV legt fest, dass der Ertragswert auf der Grundlage marktüblicher erzielbarer Erträge zu ermitteln ist. Für die Berechnung sind also nicht in jedem Fall die tatsächlichen Mieteinnahmen anzusetzen, da diese von der ortsüblichen Miete abweichen können. Wenn Sie den Ertragswert einer Wohnung berechnen wollen, bleiben daher auch Leerstandszeiten unberücksichtigt.
- §18 ImmoWertV regelt, dass sich der Reinertrag einer Immobilie aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ergibt. Der Rohertrag berechnet sich wiederum aus den marktüblich erzielbaren Erträgen.
- §19 ImmoWertV definiert, welche Kosten als Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen sind. Dazu gehören in erster Linie die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Alle Betriebskosten, die sich auf den Mieter umlegen lassen, dürfen hier nicht mit einberechnet werden.
- §20 ImmoWertV bestimmt, dass für die Kapitalisierung und Abzinsung geeignete Barwertfaktoren zu berücksichtigen sind. Diese ergeben sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins.
Das Ertragswertverfahren kommt auch bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken sowie Ein- und Zweifamilienhäusern für die Erhebung der Grundsteuer und weiterer Steuern zur Anwendung. Mit der Anlage „Ertragswert“ stellen die Finanzämter den sogenannten Einheitswert für die Besteuerung fest.
7. Woraus ergeben sich die Bewirtschaftungskosten nach ImmoWertV?
Bewirtschaftungskosten sind solche marktüblich entstehenden Aufwendungen, die durch die gewöhnliche Bewirtschaftung und zulässige Nutzung der Immobilie anfallen. § 19 ImmoWertV regelt, welche Aufwendungen als Bewirtschaftungskosten bei der Verkehrswertermittlung zu berücksichtigen sind. Demnach sind nur solche Kosten anzusetzen, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen oder die nicht durch sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind. Folgende Bewirtschaftungskosten lassen sich im Ertragswertverfahren berücksichtigen:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
- Mietausfallwagnis
- Betriebskosten
Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten einer Immobilie schmälern den Ertrag und sind daher bei der Berechnung von der ortsüblichen Jahresmiete abzuziehen.
Es spielt im Ertragswertverfahren außerdem keine Rolle, welche Mieten aktuell oder zuletzt tatsächlich erzielt wurden. Entscheidend ist, welche Mieten erzielt werden können. Dabei bildet der örtliche Mietspiegel die Basis, denn er berücksichtigt neben der Lage auch unterschiedliche Ausstattungs- und Komfortmerkmale, die zu einem realistisch erzielbaren Quadratmeterpreis führen.
8. Welche Rolle spielt der Einheitswert?
Der Einheitswert ist für steuerliche Zwecke von Bedeutung und dient dem Finanzamt bei der Erhebung der Grundsteuer und der Gewerbeertragssteuer. Gemäß § 76 Bewertungsgesetz (BewG) ist der Wert für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke, gemischtgenutzte Grundstücke, sowie Ein- und Zweifamilienhäuser nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln. Falls dies nicht möglich ist, kommt das Sachwertverfahren als stützende Methode zum Einsatz.
Da die Berechnung auf den Wertverhältnissen des Jahres 1964 bzw. 1935 als Hauptfeststellungszeitpunkt beruht, fällt der Einheitswert meist niedriger aus als der Verkehrswert. Das Bundesverfassungsgericht hat kürzlich entschieden, dass die Bemessung der Grundsteuer auf veralteten Grundlagen beruht und daher verfassungswidrig ist. Bis 2019 muss der Gesetzgeber eine neue Lösung erarbeiten.
Die Anwendung des Ertragswertverfahrens als Bewertungsmethode für Ihre vermietete Eigentumswohnung, erfordert viel Erfahrung und ein hohes Maß an Sachkunde. Wir empfehlen Ihnen, die Immobilienbewertung daher von einem Profi vornehmen zu lassen. Gerne empfehlen wir Ihnen einen geeigneten Immobilienmakler, der Ihnen dabei hilft, den bestmöglichen Preis Ihrer Immobilie zu ermitteln.